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成本管理：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本控制分析
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工程建設(shè)成本控制，主要集中在工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工這兩個(gè)階段。雖然工程建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費(fèi)用的大小以及費(fèi)用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。因此，工程成本控制的方式是從項(xiàng)目的前期入手，在施工階段進(jìn)行重點(diǎn)控制，對(duì)項(xiàng)目工程成本管理實(shí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理，通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制的總目標(biāo)。
一、設(shè)計(jì)階段的成本控制
1.設(shè)計(jì)方案優(yōu)化
設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，它對(duì)工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如在寫(xiě)字樓的建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)優(yōu)化建筑造型、裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對(duì)降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江國(guó)際發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的財(cái)富中心項(xiàng)目和南新倉(cāng)國(guó)際大廈項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)地下停車(chē)場(chǎng)柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計(jì)，增加了約15%的停車(chē)位，降低了停車(chē)位的單位工程成本。在北京香江別墅項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點(diǎn)，規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過(guò)提高對(duì)回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。
2.前期造價(jià)分析
通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專(zhuān)題調(diào)研—設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)—方案設(shè)計(jì)—圖紙會(huì)審。由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開(kāi)發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開(kāi)發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位來(lái)實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，通過(guò)考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專(zhuān)題專(zhuān)家會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)。還可采用定額設(shè)計(jì)的方式，在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中，把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計(jì)單位。及時(shí)組織圖紙會(huì)審，從設(shè)計(jì)、工程，銷(xiāo)售等多角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程總費(fèi)用的1%左右，但正是這1%的設(shè)計(jì)費(fèi)用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費(fèi)用，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目投資中的重要性。在設(shè)計(jì)階段，造價(jià)人員的工作重點(diǎn)是通過(guò)造價(jià)分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價(jià)值工程原理選擇最佳設(shè)計(jì)方案。
比如在中關(guān)村科技廣場(chǎng)21號(hào)地“中關(guān)村金融中心”項(xiàng)目中，由美國(guó)KPF設(shè)計(jì)公司提出了150米高雙曲面造型主塔樓方案，擔(dān)任結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的美國(guó)邁進(jìn)設(shè)計(jì)公司和中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院提出了可滿足結(jié)構(gòu)要求的三種結(jié)構(gòu)體系。業(yè)主委托了香港威寧榭擔(dān)任造價(jià)顧問(wèn)，通過(guò)對(duì)上述方案進(jìn)行造價(jià)成本分析，最終選定了全鋼結(jié)構(gòu)體系，造價(jià)雖然比勁性鋼混結(jié)構(gòu)略高，但提高了使用面積，增加了樓層凈高，最大限度地實(shí)現(xiàn)了外立面造型。
二、項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制
項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。
1.采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料在選擇工程項(xiàng)目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時(shí)，進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過(guò)程中，充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)及相互競(jìng)爭(zhēng)、可以獲得最優(yōu)惠價(jià)格，特別是對(duì)于影響力大的重點(diǎn)項(xiàng)目，往往投標(biāo)單位會(huì)根據(jù)規(guī)模效益及社會(huì)效益以低于常規(guī)造價(jià)的價(jià)格報(bào)標(biāo)，同時(shí)盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。
在招標(biāo)過(guò)程中，工程管理部門(mén)和造價(jià)管理部門(mén)應(yīng)該仔細(xì)審閱圖紙，盡可能減少工程實(shí)施過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會(huì)。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件，防止低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠和不平衡報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵(lì)各投標(biāo)單位從專(zhuān)業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議。優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在本文前面提到的財(cái)富中心一期的弱電工程招標(biāo)中，投標(biāo)單位就提出了非常好的優(yōu)化方案，最終為項(xiàng)目節(jié)約了數(shù)百萬(wàn)元的投資。另外，在招標(biāo)過(guò)程中，可以利用群體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，確立一些長(zhǎng)期合作的品牌和供應(yīng)商，在保證質(zhì)量的同時(shí)，提供更優(yōu)惠的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)雙嬴。
在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來(lái)越普遍采用的一種方式，工程量清單招標(biāo)有利于項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求，將擬建工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng)，并計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位填寫(xiě)單價(jià)的一種工程量計(jì)價(jià)方法。采用工程量清單的形式，對(duì)開(kāi)發(fā)單位而言，首先，工程單價(jià)易與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比較，擠掉單價(jià)中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加。
2.合同簽署要嚴(yán)密
簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。在國(guó)際慣例中，業(yè)主常常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無(wú)所不包的地步，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請(qǐng)，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕這類(lèi)費(fèi)用的增長(zhǎng)；比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過(guò)程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)。
目前我國(guó)已出臺(tái)了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)合同文本，尤其是與國(guó)際通行的FIDIC合同文本相比，在合同的嚴(yán)謹(jǐn)性、合同主體的責(zé)權(quán)利方面仍存在一定差距，有必要吸收國(guó)外合同的合理部分，結(jié)合我國(guó)金融。保險(xiǎn)、建筑法規(guī)，對(duì)現(xiàn)行的合同文本進(jìn)行修訂。
3.提高工程變更的預(yù)見(jiàn)性
在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項(xiàng)目周期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)，項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中不可避免會(huì)發(fā)生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類(lèi)。對(duì)于大的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這時(shí)要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對(duì)工程成本的影響做出評(píng)價(jià)，綜合各方意見(jiàn)后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價(jià)仍執(zhí)行合同中已有的單價(jià)，如合同中無(wú)此單價(jià)或因變更帶來(lái)的變化，應(yīng)按合同條款進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)承包商提出的單價(jià)分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認(rèn)可后，按認(rèn)可的單價(jià)執(zhí)行。
4.結(jié)算審核要細(xì)致
工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：1、核對(duì)合同條款，只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等；2、檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，竣工結(jié)算時(shí)應(yīng)該對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，列入結(jié)算；3、落實(shí)設(shè)計(jì)變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；4、按圖核實(shí)工程數(shù)量，招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對(duì)實(shí)際完成的工程量，然后對(duì)工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算；5、嚴(yán)格執(zhí)行定額單價(jià)，除包干部分外，結(jié)算單價(jià)應(yīng)按合同約定或招投標(biāo)規(guī)定的計(jì)價(jià)定額與計(jì)價(jià)原則執(zhí)行，對(duì)定額單價(jià)中沒(méi)有的項(xiàng)目應(yīng)按相近定額進(jìn)行分析換算，或提出人工，機(jī)械、材料計(jì)價(jià)依據(jù)，編制補(bǔ)充單價(jià)；6、注意各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)取，建安工程的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求或項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價(jià)定額配套使用的建安工程費(fèi)用定額及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；7、要求有關(guān)單位參與把關(guān)，除建設(shè)單位外，監(jiān)理、設(shè)計(jì)等有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和經(jīng)辦人員應(yīng)大力支持，參與把關(guān)?？荚嚧缶庉嬚?
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