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物流倉儲項(xiàng)目供不應(yīng)求 2015年商業(yè)物業(yè)前景看好
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商業(yè)物業(yè)在杭州表現(xiàn)如何？一份來自杭州世邦魏理仕近日發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，2014年杭州商業(yè)物業(yè)整體表現(xiàn)優(yōu)于住宅，寫字樓需求復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)商鋪、工業(yè)物業(yè)仍供不應(yīng)求，租金進(jìn)一步上漲。進(jìn)入2015年，商業(yè)物業(yè)的前景依然看好。 寫字樓： 黃龍武林租金上漲 錢江新城空置率高 2014年杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場僅3個(gè)項(xiàng)目交付使用，全年新增供應(yīng)約146000平方米，僅為2013年的37%。來自金融服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)電商和專業(yè)服務(wù)的寫字樓需求強(qiáng)勁，推高全年凈吸納量至271000平方米，較2013年增長一倍。世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，金融服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)電商和專業(yè)服務(wù)這三大需求主力分別貢獻(xiàn)全年寫字樓租賃成交面積的37%、26%和21%。同時(shí)，市場需求的內(nèi)資導(dǎo)向明顯，成交面積中有90%由內(nèi)資企業(yè)貢獻(xiàn)。供應(yīng)放緩而需求復(fù)蘇，令寫字樓空置率全年下降5.2個(gè)百分點(diǎn)至18.8%。武林、黃龍空置率均位于10%，而錢江新城空置率亦回落至26.4%?！ ?014年杭州寫字樓租金全年上漲1.1%，但板塊分化明顯。成熟區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目的供不應(yīng)求使黃龍和武林的租金分別上漲5.1%和3.6%，而錢江新城的較高空置率導(dǎo)致租金在2014年下滑3.6%。盡管如此，錢江新城已經(jīng)成長為杭州寫字樓市場最重要的板塊。截至2014年底，錢江新城優(yōu)質(zhì)寫字樓存量逾120萬平方米，占總存量的46%；而過去三年期間的凈吸納量的66%來自于錢江新城?！ 〗衲觐A(yù)計(jì)約有28萬平方米的新增供應(yīng)量，全部位于錢江新城內(nèi)或其周邊。按過去5年的年均凈吸納量24萬平方米來推算，今年杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將基本處于供需平衡的局面，空置率將小幅走低，租金呈平穩(wěn)或小幅上揚(yáng)走勢態(tài)勢。其中錢江新城板塊預(yù)期今年仍是喜憂參半：一方面，地鐵4號線通車將大幅改善錢江新城核心區(qū)域的度并吸引核心區(qū)域租戶南遷；另一方面，大量新增供應(yīng)將使板塊繼續(xù)處于較大的去化壓力之下，對租金上漲形成制約。而可租面積緊張的黃龍、武林等成熟板塊的租金漲幅仍將優(yōu)于錢江新城?！ ?yōu)質(zhì)商鋪： 國際品牌踴躍開店 行業(yè)調(diào)整持續(xù)升級 2014年是杭州真正意義上進(jìn)入購物中心時(shí)代的一年。全年有四個(gè)新開業(yè)購物中心，包括天虹購物中心、湖濱銀泰四期、萬達(dá)廣場和中大銀泰城，累計(jì)新增供應(yīng)達(dá)32萬平方米，創(chuàng)歷年新高并使購物中心面積占比升至優(yōu)質(zhì)商鋪總面積的23，占據(jù)顯著多數(shù)。 新購物中心的開業(yè)以及萬象城等現(xiàn)有項(xiàng)目品牌的調(diào)整帶動國際品牌踴躍開店。2014年，MICHAELKORS，CHARLESKEITH，F(xiàn)OREVER21、CHOCOOLATE及D2C等品牌完成杭城首秀，蘋果旗艦店入駐湖濱銀泰，同時(shí)NEWBALANCE、CALVINKLEIN，TOMMYHILFIGER、MCM、TIFFANY等品牌亦積極拓展已有店鋪網(wǎng)絡(luò)。從2014年開業(yè)品牌的類型來看，快時(shí)尚和設(shè)計(jì)師品牌較為活躍?！ “儇浀甑恼{(diào)整變得更加頻繁。杭州百貨大樓計(jì)劃與銀泰百貨武林店合并，銀泰百貨西湖店升級為西湖銀泰城，解百重裝登場后又啟動新一輪調(diào)整，尚泰百貨撤出萬象城。如何通過改造和調(diào)整以提升在購物體驗(yàn)和業(yè)態(tài)豐富度等方面的競爭力是眾多百貨亟需面對的挑戰(zhàn)。受調(diào)整項(xiàng)目增多影響，2014年杭州優(yōu)質(zhì)商鋪市場空置率略有上升，四季度末報(bào)4.0%，較2013年末升1.5個(gè)百分點(diǎn)。購物中心首層平均租金全年上漲1.9%，但受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩和電商沖擊的影響，租金漲幅較2013年的14.7%大幅縮水。 面積達(dá)60000平方米的西子國際將是今年的唯一新增供應(yīng)。盡管電商沖擊下實(shí)體商業(yè)面臨調(diào)整不可避免，但杭州及其附近城市龐大的富裕人口資源將對零售品牌形成持續(xù)的吸引力，在低市場空置率的推動下有望進(jìn)一步帶動租金上漲。今年老舊項(xiàng)目的升級調(diào)整和購物中心化仍將繼續(xù)上演；同時(shí)，以城北、城西為代表的新興商圈的涌現(xiàn)則昭示多中心商圈格局的逐步形成?！ 」I(yè)物業(yè)： 需求旺盛成交活躍 地價(jià)將進(jìn)一步高企 2014年前11個(gè)月，杭州規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長8.7%，增速高于2013年同期0.9個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)增長的逐步好轉(zhuǎn)拉動工業(yè)土地和物業(yè)的需求。2014年，杭州主城區(qū)及余杭、蕭山地區(qū)共成交工業(yè)用地403宗，總土地面積近560萬平方米；其中蕭山區(qū)域土地成交最為活躍，占工業(yè)用地總成交面積的68%左右。全年工業(yè)用地價(jià)格上漲11.3%，漲速較2012年和2013年明顯加快?！ ?014年工業(yè)廠房、倉庫和研發(fā)物業(yè)的平均租金分別上漲6.6%、4.4%和4.6%。杭州作為電子商務(wù)行業(yè)的起源地，與電商相關(guān)的物流倉儲需求活躍；但高標(biāo)準(zhǔn)倉庫供應(yīng)稀缺的局面在2014年并未有實(shí)質(zhì)性改善，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的出租率均在90%以上，供不應(yīng)求推動倉庫租金繼續(xù)上漲?！ ∥磥韮赡陜?nèi)，杭州近郊地區(qū)將出現(xiàn)一些高端物流倉儲項(xiàng)目，如普洛斯杭州錢江物流園項(xiàng)目，園區(qū)規(guī)劃可租賃面積約54000平方米；萬通余杭廣德項(xiàng)目，其二期建成后將提供約100000平方米的國際標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲面積。但上述供應(yīng)尚不足以改變杭州優(yōu)質(zhì)倉儲市場供不應(yīng)求，2015年倉庫租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)穩(wěn)步攀升；同時(shí)工業(yè)用地的日益稀缺亦將進(jìn)一步推高土地價(jià)格?！ ⊥恋厥袌觯骸 〕山涣恳鐑r(jià)率低迷 新年市場活躍度將提升 2014年杭州土地市場表現(xiàn)平平，全年僅成功出讓145宗地塊(不包含工業(yè)用地)，是2008年以來單年最低，出讓總金額約822億元，較2013年下降38%?？鄢佑驼?、停車場等用途地塊后，2014年136宗地塊的平均溢價(jià)率僅為2.9%，最高溢價(jià)率僅為45.9%，溢價(jià)率在5%以下的高達(dá)87.5%，零溢價(jià)成交占比接近四成。而2013年同口徑下土地成交平均溢價(jià)率為16.7%，最高溢價(jià)率達(dá)238.3%，溢價(jià)率5%以下地塊占比為62.6%。隨著房價(jià)理性回歸，開發(fā)商對未來房價(jià)增長預(yù)期有了更合理的判斷，所以對土地出讓金額出價(jià)謹(jǐn)慎?！ 鞘袕?fù)蘇和資金面的放松使開發(fā)商有更強(qiáng)的意愿和能力進(jìn)行土地儲備，今年杭城土地市場的活躍度將得到提升，但開發(fā)商對土地溢價(jià)水平仍將持相對理性的態(tài)度。
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