1.貸款的受理和調(diào)查

        (l）貸款的受理

        貸款受理人應(yīng)要求商用房貸款申請人填寫借款申請書，并按照銀行要求提交相關(guān)申請材料。申請材料如下:

        ①合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口簿或其他有效身份證件;

        ②還款能力證明材料，包括收人證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等;③營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)首許可證;

        ④購買或租賃商用房的合同、協(xié)議或其他有效文件;⑤借款人或開發(fā)商向貸款銀行提供的證明商用房手續(xù)齊全、項目合法的資料；

        ⑥涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)力的權(quán)屬證明文件和有處分權(quán)人同意抵押的書面證明，以及貸款銀行認(rèn)可部門出具的抵押物估價證明;

        ⑦涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾;⑧已支付所購或所租商用房價款等比例收付款的證明;⑨貸款銀行要求提供的其他文件、證明和資料。

        (2)貸前調(diào)查

        ①調(diào)查方式。貸前調(diào)查可以采取審查借軟申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、實地調(diào)查和電話調(diào)查等多種方式進(jìn)行。

        ②調(diào)查內(nèi)容。貸前調(diào)查人應(yīng)重點調(diào)查以下內(nèi)容:材料一致性;借款人身份、資信和經(jīng)濟(jì)狀況;貸款用途及相關(guān)合同、協(xié)議;擔(dān)保情況。

        (3)有擔(dān)保流動資金貸款的受理和調(diào)查

        ①貸款的受理。貸款受理人應(yīng)要求有擔(dān)保流動資金貸款申請人填寫借欲申請書，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。申請材料清單如下:

        合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口薄或其他有效身份證件;償還貸款證明材料，包括收人證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等;

        借款人開辦企業(yè)的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明、驗資報告、公司章程、生產(chǎn)經(jīng)營場地等證明材料，經(jīng)背特種行業(yè)的的批準(zhǔn)文件還應(yīng)取得有關(guān)管理部門的批準(zhǔn)文

        明確的用款計劃以及與之相關(guān)的資料，包括購銷合同、租賃協(xié)議和合作協(xié)議等;

        涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，有處分權(quán)人同意抵(質(zhì))抵押物估價證明;需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件和押的書面證明，以及貸款銀行認(rèn)可部門出具的涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾在銀行開立的個人賬戶資料.包括存折、存單、信用卡等銀行要求提供的其他文件、證明和資料。

        ②貸前調(diào)查。調(diào)查方式:貨前調(diào)查可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、實地調(diào)查和電話調(diào)青等多種方式進(jìn)行。

        調(diào)查內(nèi)容:貸前調(diào)查除了商用房貸款的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)重點調(diào)查貸款用途及借款人所經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況。

        2.貸款的審查和審批

        (l)商用房貸欲的審查和審批

        ①貸款的審查。貸款審查人負(fù)責(zé)對借款申請人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的面談記錄以及貸前的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。

        審查完畢后，提出書面審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進(jìn)行審批

        ②貸款的審批。貸款審批人應(yīng)對以下內(nèi)容進(jìn)行審查:借款申請人是否符合貸款條件，是否有還款能力;貸款用途是否合規(guī);借款人提供材料的完整性、有效性和合法性;申請借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法的規(guī)定;貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對借款人資信狀況的評價分析以及提出的貸款建議是否準(zhǔn)確、合理;其他需要審查的事項。

        業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批憊見做好以下工作:

        對未獲批準(zhǔn)的貸款申請，應(yīng)及時告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔;對需要補(bǔ)充材料的.應(yīng)按要求及時補(bǔ)充材料后重新履行審查、審批程序;

        對經(jīng)審批同寒或有條件同念的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時通知借款申請人。

        3.貸掀的簽約和發(fā)放

        (1)商用房貸歌的簽約和發(fā)放

        ①貸款的簽約。貸款的簽約流程包括填寫合同、審核合同、簽訂合同三部分。

        填寫合同。貸款發(fā)放人應(yīng)根據(jù)審批愈見確定應(yīng)使用的合同文本并填寫合同。在填寫有關(guān)合同文本過程中.應(yīng)當(dāng)注意以下問題:

        第一，填寫必須做到標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、不錯泥、不潦草，禁止涂改。

        第二.貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式和還款方式等有關(guān)條款要與最終審批意見一致。

        審核合同。合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時將有關(guān)合同文本移交合同復(fù)核人員進(jìn)行復(fù)核。

        合同復(fù)核人員負(fù)責(zé)根據(jù)審批意見復(fù)核文本以及附件墳寫的完整性、準(zhǔn)確性和合規(guī)性，主要包括文本書寫是否規(guī)范.內(nèi)容是否與審批憊見一致;合同條款城寫是否齊全、準(zhǔn)確;主從合同及附件是否齊全等。

        合同文本復(fù)核人員應(yīng)就復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的問題及時與合同填寫人員溝通，并建立復(fù)核記錄，交由合同填寫人員溝通，并建立復(fù)核記錄、交由合同填寫人員簽字確認(rèn)。

        簽訂合同。合同填寫并復(fù)核無誤后，貸款發(fā)放人應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人(包括共同借款人)、擔(dān)保人(抵押人、出質(zhì)人、保證人)簽訂合同。

        ②貸款的發(fā)放。首先要落實貸教發(fā)放條件，

        確保借款人首付款已全額支付;借款人所購商用房為新建房的，要確認(rèn)項目工程進(jìn)度符合人民銀行規(guī)定的有關(guān)放寬條件;需要辦理保險、公證等手續(xù)的.有關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢;對采取抵(質(zhì))押的貸款，要落實貸款抵(質(zhì))押手續(xù);對自然人作為保證人的，應(yīng)明確并落實履行保證責(zé)任的具體操作程序。

        貸款發(fā)放的流程如下:

        出帳前審核。審核放款通知，業(yè)務(wù)部門在接到放款通知書后，對其真實性、合法性和完麟性進(jìn)行審核。

        開戶放款。業(yè)務(wù)部門在確定有關(guān)審核無誤后，進(jìn)行開戶放款。

        放款通知。當(dāng)開戶放款完成后，銀行應(yīng)將放款通知書連同“個人貸款信息卡”等一并交借款人做回單。對于借款人未到銀行直接辦理開戶放款手續(xù)的，會計部門應(yīng)及時將有關(guān)憑證郵寄給借款人或通知借款人來銀行取回。貸款發(fā)放后.業(yè)務(wù)部門應(yīng)依據(jù)借款人相關(guān)信息建立“貸款臺賬”，并隨時更新臺賬數(shù)據(jù)。

        (2)有擔(dān)保流動資金貸款的簽約和發(fā)放

        關(guān)于有擔(dān)保流動資金貸款的簽約和發(fā)放，參照上述商用房貨款的簽約和發(fā)放。

        4.貸后與檔案管理

        (1)商用房貸款的貸后與檔案管理

        商用房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止前對有關(guān)事宜的管理，包括貸款回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個部分。

        ①貸欲回收。貸款回收是指貸款人按借款合同約定的還款計劃和還款方式及時、足額地償還貸款本息;貸款的支付方式有委托扣款和柜臺還款兩種方式;可在合同中選定一種還款方式，也可根據(jù)具體情況在貸款期限內(nèi)進(jìn)行變更;貸款回收的原則是先收息、后收本，全部到期、利隨本清。

        ②合同變更。

        第一，提前還款。提前還款是借款人具有一定償還能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。提前還軟包括提前部分還本和提前結(jié)消兩種方式。對于提前還款一般有以下基本約定:借款人應(yīng)向銀行提交提前還款申請書;借款人的貸款賬戶未拖欠本息及其他費用;提前貸款屬于借款人違約，銀行將按規(guī)定計收違約金;借款人在提前還款前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。

        第二，期限調(diào)整。期限調(diào)整是指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限和縮短期限。延長期限即展期，銀行通常規(guī)定每筆貸款只可以展期一次，展期期限不得超過一年，展期之后全部貸款期限不得超過銀行規(guī)定的最長期限。貸款人需要調(diào)整貸款期限的，必須具備以下條件:貸款未到期;無拖欠利息;無拖欠本金;本期本金已償還。

        第三，還款方式變更。商用房貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和到期一次還本付息三種。借款人變更還欲方式。需要滿足如下條件:應(yīng)向銀行提交還款方式變更申請書;沒有拖欠本息及其他費用;在變更還款方式前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。

        第四，借款合同的變更與解除。借款合同依法需要變更或解除的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，協(xié)商未達(dá)成之前借款合同繼續(xù)有效。

        如需辦理抵(質(zhì))押變更登記的，還應(yīng)到原抵(質(zhì))押登記部門辦理變更抵(質(zhì))押登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù)。

        當(dāng)發(fā)生保證人逝去保證能力或保證人破產(chǎn)、分立、合并等情況時，借款人應(yīng)及時通知貸款銀行，并重新提供貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保。

        借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告死亡、宜告失蹤或喪失民事行為能力后，如果沒有財產(chǎn)繼承人和受遺贈人，或者繼承人、受遺附人拒絕履行借款合同的，貸款銀行有權(quán)提前收回貸款，并依法處分抵押物或質(zhì)物，用以歸還未清償部分。

        ③貸后檢查。貸后檢查是以借欲人、抵(質(zhì))押物、保證人等為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響商用房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析.并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過程。貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人情況檢查和擔(dān)保情況檢查兩個方面。

        對借款人進(jìn)行貸后檢查的主要內(nèi)容包括:借款人是否按期足額歸還貸欲;借款人工作單位、收人水平是否發(fā)生變化;借款人的住所、聯(lián)系電話有無變動;有無發(fā)生可能影響借款人還款能力或還款愈愿的突發(fā)事件，如卷人重大經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟或仲裁程序，借款人身體狀況惡化或突然死亡等;商用房的出租情況及租金收人狀況。

        對保證人及抵(質(zhì))押物進(jìn)行檢查的主要內(nèi)容包括:保證人的經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況;抵押物的存續(xù)狀況、使用狀況、價值變化情況等;質(zhì)押權(quán)利憑證的時效性和價值變化狀況;對以商用房抵押的，對商用房的出租情況及商用房價格波動情況進(jìn)行檢測;其他可能影響擔(dān)保有效性的因家。

        此外，對于商用房貸款而育，還需要特別關(guān)注商用房所處的地理位且與價格水平。一般來說.新開發(fā)商業(yè)區(qū)或者新市場項目與住宅小區(qū)相比，相對風(fēng)險較大。

        ④不良貸款管理。銀行首先要按照貸款風(fēng)險五級分類法對不良商用房貸款進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定之后要適時對不良貸款進(jìn)行分析，建立商用房貸款的不良貸款臺賬，落實不良貸款清收責(zé)任人.實時檢側(cè)不良貸款回收情況。

        ⑤貸后檔案管理。貸后檔案廿理是指商用房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借(查)閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。包括以下內(nèi)容:檔案的收集整理和歸檔登記;檔案的借(查)閱管理;檔案的移交和接管;檔案的退回和銷毀。

        (2)有擔(dān)保流動資金的貸后與檔案管理

        在擔(dān)保流動資金貸款的貸后與檔案管理除了商用房貸款部分的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)特別關(guān)注以下內(nèi)容:日常走訪企業(yè);企業(yè)財務(wù)經(jīng)營狀況的檢查;項目進(jìn)展情況的檢查。

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