打土豪，分田地，如何分？

銷售人員如何激勵？大部分人首先想到的是金錢。世人攘攘，皆為利往。但是，我們看到，很多房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載錢也花了，但是由于過于依賴物質(zhì)激勵，反而導(dǎo)致銷售人員只追求短期利益，出現(xiàn)搶單、賣單、對客戶亂承諾、團隊合作差等一系列問題。　　從經(jīng)濟激勵的角度來看，總的來說，房地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載會經(jīng)歷以下三個階段，房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載需要根據(jù)自身所處階段和實際情況，選擇合適的經(jīng)濟激勵手法。　　階段一，市場不成熟階段。樓盤品質(zhì)意識較弱，缺乏個性。或者市場化開發(fā)程度嚴(yán)重不足，或者供大于求。市場占有份額不均勻，需要用人去打開市場，行業(yè)整體競爭特點混亂，體現(xiàn)的是直接的人與人和樓與樓之間的競爭。在這種情況下，大比例的傭金可以刺激銷售人員的積極性，所以，在銷售人員的房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)設(shè)計上多以低底薪＋高傭金為典型。　　階段二，市場逐步規(guī)范階段。有實力的開發(fā)商開始涌現(xiàn)，品牌品質(zhì)的概念開始深入人心，好的項目開始得到認(rèn)可，消費者的成熟度也在提高，市場逐漸轉(zhuǎn)向買方市場。于是，房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載的品牌和項目的品質(zhì)開始影響銷售的結(jié)果，傭金比例開始下調(diào)，對銷售人員的要求逐步提高，基本工資有所提升。　　階段三，市場完全規(guī)范和品牌化階段。房地產(chǎn)開發(fā)形成壟斷，各具特色，消費者也相對的理性和成熟，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定和成熟期，銷售在價值鏈環(huán)節(jié)的重要性大大遞減。競爭將主要集中在品牌、前端定位和整體策劃等方面，行業(yè)整體利潤處于社會全行業(yè)平均利潤水平。對于銷售環(huán)節(jié)的定位開始出現(xiàn)差異，要么是全能型的人才，要么是整體優(yōu)勢環(huán)節(jié)中密不可分的一部分。在這一時期，房地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載對銷售人員更傾向于高底薪＋相對低的傭金或者直接采用相對固定的年薪制。目前，國外一些成熟房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載以采用高底薪＋低傭金者居多。　　在這三個階段中，最值得大家注意的是兩種典型的房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)激勵方式：低底薪＋高傭金和高底薪＋低傭金。現(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載在這兩種方式之間忽左忽右，猶豫不定。要理清對于特定的房地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載，對銷售人員到底應(yīng)該采用怎樣的房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)激勵手段，需要先認(rèn)清這兩種方式各自的優(yōu)劣勢。

基于上述分析，總的來說，目前對于大部分房地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載而言，由于行業(yè)成熟度和房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載品牌影響力不足，建議對銷售團隊采用傭金制為主，同時，為了吸引和留住核心團隊，對于這部分人才可以采用高底薪低提成或固定年薪制。　　無論是采用高傭金制還是高底薪，甚至采用固定年薪，最關(guān)鍵的還是怎樣科學(xué)合理的去評估銷售人員在房地產(chǎn)全程營銷過程中的勞動價值。　　正略鈞策曾經(jīng)為國內(nèi)某著名房地產(chǎn)集團房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載提供銷售團隊激勵方面的管理咨詢。在這家房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載，除了面臨著我們在本文一開始提到的諸多問題之外，還面臨著，銷售人員冗員多，人均銷售業(yè)績低，整體素質(zhì)和學(xué)歷水平偏低，這一點在地市級的項目公司表現(xiàn)得尤其突出，無法適應(yīng)集團長期發(fā)展需要等問題?；谶@些癥狀，正略鈞策從以下幾個方面提出了綜合的解決方案：　　首先，建立和完善全面績效考評體系。改變原來只看銷售額的單一評價標(biāo)準(zhǔn)，從回款、銷售額、行為規(guī)范、客戶接待和維護(hù)、團隊業(yè)績等各個方面對于置業(yè)顧問的業(yè)績進(jìn)行全面評價。以此考核結(jié)果為基礎(chǔ)，決定銷售人員的獎金額。以解決銷售人員純粹為了提高個人銷售收入而欺瞞顧客、虛假承諾、爭奪客戶等問題。　　其次，確保留住核心銷售人才。在對普通銷售人員的房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)設(shè)計上，為了提升激勵效果，仍然采用了相對高的獎金比例。但同時，正略鈞策設(shè)計了多重激勵方式，銷售人員按級別高低拿不同的底薪，旨在提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平，以及激勵和留住核心銷售人才。除了房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)上的激勵之外，還從招聘、培訓(xùn)、溝通、業(yè)績反饋、獎勵和提升，建立了一套完整的引入人才和留人的體系，建立對于房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載的認(rèn)同感和忠誠度，避免過度流動。　　再次，建立人員的合理更新和調(diào)整機制。針對現(xiàn)有銷售人員的整體素質(zhì)和學(xué)歷水平不高，在銷售人員中長期規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有計劃的招聘、培訓(xùn)和人員更新工作。　　

如何培育能吸引和留住良禽的吉木

良禽擇木而居。什么樣的吉木能夠吸引和留住良禽？除了經(jīng)濟上的激勵，公司的環(huán)境和氛圍。也是吸引和留住優(yōu)秀銷售團隊的重要因素。包括對銷售團隊的精神激勵、發(fā)展激勵和團隊激勵。　　一、精神激勵　　俗話說，樹活一張皮，人活一口氣。任何房地產(chǎn)銷售人員都希望得到房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載和社會的承認(rèn)和贊同。這一點，僅僅從對房地產(chǎn)銷售人員稱謂的調(diào)整上也可見端倪。過去，我們習(xí)慣于將銷售人員稱謂售樓小姐、售樓先生，現(xiàn)在，我們的銷售人員更愿意被稱作置業(yè)顧問。　　對于那些為社會或房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載做出突出貢獻(xiàn)的銷售人員，給予一定的榮譽，這既能使他本人經(jīng)常以此鞭策自己，更可以為他人樹立榜樣和奮斗目標(biāo)。　　2008年，三里屯SOHO逆勢開盤之前，SOHO中國給銷售部門的任務(wù)是要超過10億元人民幣，如果達(dá)到15億元人民幣，在目前低迷的市場氣氛下就是一個奇跡。潘石屹在給銷售人員開盤前的動員會上講，如果達(dá)到20億元人民幣的銷售額，就送大家去歐洲度假。結(jié)果，開盤的銷售達(dá)到了52億人民幣。老潘事后激動地說，我真不知道要把他們送到什么地方去度假才合適。　　除了旅游獎勵，精神激勵方面常見的措施還有通過會議對得獎人進(jìn)行公開表揚，通過發(fā)放到全體房地產(chǎn)銷售軟件下載手中的正式公文進(jìn)行表揚，以公司的名義頒發(fā)榮譽證書，由公司高層領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)面向獲獎人表達(dá)肯定和祝賀等等。從表揚的內(nèi)容來看，可以不僅僅是銷售業(yè)績，也可以由銷售團隊選出在各個方面表現(xiàn)優(yōu)異的房地產(chǎn)銷售軟件下載，如最具人格魅力獎（精神風(fēng)貌好、氣質(zhì)好、學(xué)習(xí)精神強）、最佳服務(wù)獎（對客戶服務(wù)態(tài)度好，服務(wù)質(zhì)量優(yōu)秀）、最佳禮儀獎（禮儀態(tài)度得體）等等。　　二、發(fā)展激勵　　在大多數(shù)銷售人員眼中，房地產(chǎn)銷售是吃青春飯的。個人職業(yè)發(fā)展問題一直以來就困擾著許多銷售人員。在前文提到的這家房地產(chǎn)集團房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)下載，正略鈞策為其專門設(shè)計了銷售人員的多條發(fā)展通道。如銷售專業(yè)線：置業(yè)顧問－中級置業(yè)顧問－高級置業(yè)顧問－首席置業(yè)顧問；營銷專業(yè)線：中級置業(yè)顧問－策劃師－中級策劃師－高級策劃師－首席策劃師；管理綜合線：高級置業(yè)顧問－銷售主管－銷售經(jīng)理－營銷總監(jiān)等等。打通了置業(yè)顧問的多條發(fā)展通道。　　其中，普通置業(yè)顧問擁有2年及以上房地產(chǎn)行業(yè)銷售工作經(jīng)驗，同時在最近1年年度考核綜合評分在良好及以上，可以晉升為中級置業(yè)顧問。中級置業(yè)顧問除了傳統(tǒng)的現(xiàn)場銷售工作之外，將參與銷售案場管理，對營銷調(diào)研、跟蹤競爭樓盤等工作給出專業(yè)建議，并參與調(diào)研報告的編寫和營銷推廣活動。以培養(yǎng)置業(yè)顧問除了銷售之外的營銷策劃和管理技能。　　中級置業(yè)顧問如果連續(xù)2年年度考核綜合評分為良好或1年年度考核綜合評分為優(yōu)秀，將結(jié)合個人發(fā)展意愿走向高級置業(yè)顧問崗位，或?qū)I(yè)策劃崗位，或銷售管理崗位。作為銷售專業(yè)線的核心崗位，首席置業(yè)顧問將負(fù)責(zé)研究市場上領(lǐng)先的銷售案例并進(jìn)行總結(jié)推廣，培養(yǎng)業(yè)務(wù)骨干，定期組織銷售培訓(xùn)；指導(dǎo)并審核銷售調(diào)研報告的編寫和競爭樓盤調(diào)查的方向和思路；參與公司項目產(chǎn)品定位；參與專業(yè)人員招聘。　　如果中級置業(yè)顧問有意向策劃方向發(fā)展，公司將向其提供更多的市場調(diào)查和研究、參與制定各類營銷策劃方案的機會。在積累了2年及以上營銷策劃或品牌管理工作經(jīng)驗，在公司年度考核綜合評分中獲得2次良好或1次優(yōu)秀之后，將可能晉升為中級策劃師。中級策劃師將負(fù)責(zé)指導(dǎo)市場研究報告的編寫和市場調(diào)查的方向和思路，在項目產(chǎn)品定位、價格策略、策劃推廣方案中提出專業(yè)建議。首席策劃師作為營銷專業(yè)線的最高代表，將致力于研究市場上領(lǐng)先的營銷理念、經(jīng)典營銷策劃、推廣案例并進(jìn)行總結(jié)推廣，并定期進(jìn)行營銷培訓(xùn)；指導(dǎo)并審核市場研究報告的編寫和市場調(diào)查的方向和思路；參與項目產(chǎn)品定位、價格策略等重大決策；對策劃方案和品牌推廣方案等營銷方案進(jìn)行專業(yè)把關(guān)等。　　除了專業(yè)的銷售和營銷線，中級置業(yè)顧問還可以向管理線發(fā)展。銷售主管和銷售經(jīng)理將更加強調(diào)其在銷售團隊管理方面的技巧，并最終可能走向營銷總監(jiān)以及更高的管理崗位。　　三、團隊激勵　　人們通常認(rèn)為房地產(chǎn)銷售人員是喜歡單打獨斗的人。但是，事實上，很多銷售人員跳槽的重要原因是不喜歡自己所處的團隊或不能夠很好的融入。筆者曾經(jīng)遇到這樣一個案例。某家房地產(chǎn)公司曾經(jīng)有一位個人魅力非常強的營銷副總X，在他自立門戶離開之后，營銷副總換了一個又一個，有從當(dāng)?shù)仄渌靖咝狡刚埖臓I銷高手，有從外地聘請的全國房地產(chǎn)行業(yè)營銷領(lǐng)域的風(fēng)云人物，有在本公司脈絡(luò)深廣的元老人物，甚至董事長自己也曾直接上手接管營銷團隊，但是，五年過去了，營銷隊伍似乎仍然一蹶不振。如今的營銷隊伍早已更新?lián)Q代，但是，那些甚至沒有見過X的房地產(chǎn)銷售軟件下載，也在一代一代傳說著五年前的一些故事。最受大家津津樂道的是X總領(lǐng)導(dǎo)下的營銷團隊的親密、融洽、和諧的團隊氛圍和頑強的戰(zhàn)斗力。　　良好的團隊關(guān)系，能夠激發(fā)每個房地產(chǎn)銷售軟件下載的士氣，從而提高工作效率。有鑒于此，正略鈞策建議新上任的營銷總監(jiān)通過如下手段在強化團隊激勵方面下工夫：　　-召開定期的工作會議和和不定期的項目銷售會議、項目策劃會議，增強房地產(chǎn)銷售軟件下載的參與感?！　?font>　　-有意識地利用不同房地產(chǎn)樓盤銷售團隊之間的良性競爭來加強團隊合作?！　?font>　　-積極舉行團隊活動，例如球賽，野餐等，包括房地產(chǎn)銷售軟件下載的婚喪嫁娶、生日等，都是舉行團隊活動的好時機?！　?font>　　-宣傳團隊合作，讓團隊合作成為實現(xiàn)房地產(chǎn)樓盤銷售愿景的重要條件和銷售人員個人業(yè)績的重要評估標(biāo)準(zhǔn)。　　-在銷售人員激勵上，建立首先以團隊為單位進(jìn)行獎勵的激勵機制?！　?font>　　經(jīng)過半年的調(diào)整，整個營銷團隊爆發(fā)出多年不見的勃勃生機。過去已經(jīng)離開的部分策劃和銷售人員又再度回到這個團隊。　　總而言之，銷售人員的激勵，需要軟硬兩手抓。一方面要在打土豪的同時作好分田地的硬工作，正確引導(dǎo)銷售人員的工作方向。同時，通過有效的精神激勵、發(fā)展激勵、團隊激勵，為留住和發(fā)展銷售人員打造良好的軟環(huán)境?！　?font>

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