名易軟件房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)主旨在為企業(yè)全面反映各個(gè)項(xiàng)目在其整個(gè)生命周期任意時(shí)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本、實(shí)付成本的構(gòu)成情況，為房地產(chǎn)企業(yè)控制成本變動(dòng)、洞悉成本動(dòng)向、制定資金計(jì)劃、掌控投資進(jìn)度等提供強(qiáng)有力的輔助工具。

1、成本測(cè)算

　　成本測(cè)算主要為后期制定奠定基礎(chǔ)，而目標(biāo)成本則可理解為項(xiàng)目過(guò)程中成本管控的上限。對(duì)成本測(cè)算而言，目前業(yè)內(nèi)比較優(yōu)秀的做法是在項(xiàng)目投資論證階段，企業(yè)站在投資收益和多視角認(rèn)知角度，要求設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程等部門參與、由造價(jià)工程師根據(jù)企業(yè)自身的成本數(shù)據(jù)庫(kù)體系，以及以往項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)和基于單方造價(jià)及測(cè)算模型，最終科學(xué)形成相對(duì)精準(zhǔn)的測(cè)算成本。整個(gè)測(cè)算的過(guò)程是一個(gè)自下而上、層層匯總的聚合過(guò)程。

　　2、名易軟件名易房地產(chǎn)管理軟件成本控制

　　后，企業(yè)根據(jù)確定的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體對(duì)過(guò)程中各種影響成本的因素和條件進(jìn)行預(yù)防和提前謀劃，最終以保障成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在具體執(zhí)行過(guò)程中，主要表現(xiàn)為以下三個(gè)環(huán)節(jié)：

　　1)目標(biāo)成本的確立及合約分解

　　從測(cè)算成本開(kāi)始，在方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)相應(yīng)完成后，最終確立該項(xiàng)目的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本一旦制定，成本經(jīng)理就要基于合約規(guī)劃理念對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行自上而下的層層分解，預(yù)估出未來(lái)將要簽訂的合同大類和細(xì)則。

　　●目標(biāo)成本確定

　　目標(biāo)成本具體在什么階段確定根據(jù)每個(gè)公司的管理水平而定。一般而言，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是在施工圖紙出來(lái)之后確定目標(biāo)成本;但一些管理水平較高的企業(yè)也開(kāi)始將目標(biāo)成本的確定前置到了擴(kuò)初階段甚至是方案階段，并在不同的階段形成不同的版本，例如某標(biāo)桿企業(yè)就將目標(biāo)成本劃分為土地版、啟動(dòng)版、方案版、基準(zhǔn)版等多個(gè)版本。

　　●目標(biāo)成本分解

　　目標(biāo)成本一旦鎖定，接下來(lái)就由成本負(fù)責(zé)人按照自上而下、逐級(jí)分解的方式分解為合約規(guī)劃。對(duì)于成本管理經(jīng)驗(yàn)比較豐富的企業(yè)來(lái)說(shuō)，合約規(guī)劃可以一步到位，細(xì)化分解為各層級(jí)的明細(xì)合同;但對(duì)成本管控水平相對(duì)落后的企業(yè)來(lái)說(shuō)，則講究量體裁衣，分階段、抓主干實(shí)施，成本經(jīng)理可以先按科目大類分解出合同大類，隨著項(xiàng)目推移，不確定因素逐步明朗后，再進(jìn)一步將合約細(xì)化。另外，在項(xiàng)目招投標(biāo)之前，相應(yīng)的合約規(guī)劃務(wù)必提前分解到位，這一點(diǎn)是由目標(biāo)成本管理自身的提前謀劃、防范未然的管理思想決定了的。

　　2)名易軟件房地產(chǎn)管理軟件動(dòng)態(tài)成本管控

　　動(dòng)態(tài)成本管控是企業(yè)過(guò)程管控的重點(diǎn)和難點(diǎn)，它是對(duì)工程施工過(guò)程中的具體成本控制，主要是通過(guò)前期制定的各明細(xì)合約規(guī)劃來(lái)指導(dǎo)和控制實(shí)際過(guò)程中合同簽訂與變更。從管控的角度看，企業(yè)可以根據(jù)自身控制要求，分別設(shè)置與企業(yè)自身管理水平相匹配的預(yù)警指標(biāo)和強(qiáng)控指標(biāo)，以此有效管控每一個(gè)合同的變更和超付。

　　●預(yù)警指標(biāo)

　　當(dāng)該大類或明細(xì)成本超過(guò)預(yù)警指標(biāo)時(shí)，系統(tǒng)會(huì)向相關(guān)負(fù)責(zé)人(比如項(xiàng)目成本經(jīng)理)發(fā)出報(bào)警，提示該合同可能出問(wèn)題了，但從問(wèn)題嚴(yán)重性來(lái)講，該合同還可以繼續(xù)簽訂和暫時(shí)運(yùn)行。

　　●強(qiáng)控指標(biāo)

　　當(dāng)成本超過(guò)強(qiáng)控指標(biāo)時(shí)，系統(tǒng)向相關(guān)負(fù)責(zé)人(項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)發(fā)出報(bào)警，此時(shí)該問(wèn)題合同就必須暫時(shí)停止，等待上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的嚴(yán)格審查，此時(shí)的合同最終履行就必須經(jīng)過(guò)專門的審批流程，通過(guò)調(diào)整目標(biāo)成本后，繼續(xù)簽訂合同。

　　3)成本回顧

　　成本回顧是對(duì)成本實(shí)踐的總結(jié)和后期審視，企業(yè)通過(guò)建立成本定期回顧機(jī)制，成本經(jīng)理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析和總結(jié)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本異常問(wèn)題，這樣就可以真實(shí)反映出成本控制現(xiàn)狀如何，問(wèn)題如何，并且通過(guò)信息化系統(tǒng)，成本問(wèn)題的嚴(yán)重級(jí)別也一目了然。具體講，成本回顧工作主要包括三項(xiàng)：

　　第一是對(duì)已發(fā)生的合同與合約規(guī)劃進(jìn)行對(duì)比梳理;

　　第二是對(duì)未發(fā)生的合同進(jìn)行清理;

　　第三是根據(jù)對(duì)成本的回顧、分析，調(diào)整刷新資金計(jì)劃。

　　通過(guò)成本回顧，企業(yè)就能清楚知道哪些成本發(fā)生了異常，是什么原因造成的以及問(wèn)題有多么嚴(yán)重等等。

　　3、名易軟件房地產(chǎn)成本核算

　　項(xiàng)目竣工后都會(huì)進(jìn)行成本核算，而成本管理在這個(gè)階段的工作主要表現(xiàn)為兩類：

　　第一類：財(cái)務(wù)核算、會(huì)計(jì)做帳。由財(cái)務(wù)人員基于同一套真實(shí)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，根據(jù)稅務(wù)會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與管理會(huì)計(jì)的不同需求，通過(guò)不同的規(guī)則進(jìn)行成本歸類，編制不同的財(cái)務(wù)報(bào)表，既能真實(shí)的反應(yīng)出公司的運(yùn)營(yíng)情況，又能滿足各種賬務(wù)需要。

　　第二類：是成本經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本分析與總結(jié)，并沉淀成本數(shù)據(jù)庫(kù)。成本經(jīng)理將項(xiàng)目的成本控制情況進(jìn)行內(nèi)、外對(duì)標(biāo)，并作出合理的分析與評(píng)價(jià)，同時(shí)沉淀有價(jià)值的成本數(shù)據(jù)，形成成本數(shù)據(jù)庫(kù)(其中主要包括項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo))，為成本管理提供真實(shí)的成本資料，同時(shí)為后續(xù)項(xiàng)目提供指引。

　　另外，項(xiàng)目成本的過(guò)程管控還要注意在企業(yè)內(nèi)外對(duì)標(biāo)。具體對(duì)標(biāo)時(shí)需要從三個(gè)維度去參考：即與本公司其他項(xiàng)目的成本控制情況進(jìn)行對(duì)標(biāo);與同行的成本數(shù)據(jù)比較;與同區(qū)域的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)標(biāo)。

　　雙線并舉、合理聚焦，解成本管理之困

　　在具體實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)許多企業(yè)對(duì)成本核算與成本控制這雙線理解模糊，要么不清楚到底各自歸屬于哪個(gè)階段，要么不明白成本核算與成本控制的相互關(guān)系，使兩條主線各自為政。應(yīng)該說(shuō)，雙線管控、合理聚焦的合約規(guī)劃的成本管理思路對(duì)成本實(shí)現(xiàn)了有效的預(yù)防和對(duì)比調(diào)控。

　　1、成本核算要求算得精、算得準(zhǔn)

　　成本核算的管理思路主要應(yīng)用于成本全生命周期的一頭一尾，即事前的成本測(cè)算和事后的成本核算。成本測(cè)算和核算這兩個(gè)階段都在于了解各產(chǎn)品的成本構(gòu)成明細(xì)，一方面為目標(biāo)成本的確定提供可靠支撐，另一方面需要真實(shí)掌握項(xiàng)目的實(shí)際成本控制情況，沉淀成本指標(biāo)庫(kù)，為后續(xù)項(xiàng)目的成本管理提供參考。因此，此階段的管理要點(diǎn)在于算得精、算得準(zhǔn)。

　　成本核算的主要方法是以造價(jià)的思維，對(duì)建安及非建安類按自下而上、層層匯總的方式進(jìn)行成本預(yù)測(cè)。測(cè)算的層級(jí)越深入、越明細(xì)，就越有利于測(cè)算成本的準(zhǔn)確可靠。

　　2、成本控制要求控得住、控得牢

　　成本控制主要作用于成本全生命周期的中間環(huán)節(jié)，也即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段。實(shí)際上，成本控制管控的要點(diǎn)就是控得住、控得牢。作為控制線，它更傾向于總量級(jí)的成本控制。成本控制的具體手段為：將目標(biāo)成本分解為合約規(guī)劃，通過(guò)合約規(guī)劃來(lái)指導(dǎo)實(shí)際的合同簽訂及變更，將成本的控制任務(wù)具體轉(zhuǎn)化為對(duì)合同的嚴(yán)格管控。這里需要說(shuō)明一下，目標(biāo)成本在分解成合約規(guī)劃時(shí)，一般科目大類合同都不是百分百分解完全，而是預(yù)先留有余量。通過(guò)合同的實(shí)際執(zhí)行和階段性推進(jìn)，這個(gè)余量的具體變化，就像一個(gè)反映動(dòng)態(tài)成本的晴雨表或蓄水池，余量越多，就意味著成本控制的空間越大，企業(yè)對(duì)成本管理備用糧充足。通過(guò)對(duì)余量的監(jiān)察與管控，就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)成本實(shí)時(shí)的、過(guò)程的、甚至藝術(shù)化的控制。

　　3、成本核算與成本控制的辨證關(guān)系

　　在成本全生命周期的管理過(guò)程中，成本核算與成本控制兩條管控主線雖然分別作用于不同的管理階段，但兩條主線并非沒(méi)有關(guān)聯(lián)。我們通過(guò)對(duì)一些房地產(chǎn)地產(chǎn)管理原型的研究以及現(xiàn)場(chǎng)演練，發(fā)現(xiàn)了成本核算樹(成本核算科目層級(jí)的分解模型)與成本控制樹(成本控制科目層級(jí)的分解模型)較為科學(xué)的關(guān)聯(lián)點(diǎn)。具體講兩者以目標(biāo)成本科目這一層級(jí)為分水嶺核算和控制在目標(biāo)成本科目及其以上的科目層級(jí)保持一致，其分水嶺就體現(xiàn)在下一級(jí)的各自分離。成本控制線就是按照合約規(guī)劃向下分解，成本核算則是按測(cè)算明細(xì)科目向下分解，所以兩者分解的思路完全不一，