【摘要】：隨著世界進(jìn)入信息網(wǎng)絡(luò)時代，智能住宅小區(qū)將成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。其中，的智能化程度會直接影響小區(qū)的現(xiàn)代化運(yùn)行。但是，目前我國多數(shù)智能小區(qū)的物業(yè)管理還停留在傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式上。本文通過分析智能住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的特征，提出相對于傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，智能住宅小區(qū)在物業(yè)管理中的不同之處以及存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決辦法。

【關(guān)鍵詞】：智能住宅小區(qū)；物業(yè)管理；系統(tǒng)集成；存在問題；解決方法

【Abstract】AstheworldenterstheInformationAge,smartresidentialarearesidentialrealestatemarketwillbethefuturetrendofdevelopment.Amongthem,thepropertymanagementwilldirectlyaffectthelevelofintelligencetorunamoderndistrict.ButinChinathemostintelligentcommunityofpropertymanagementalsoremaininthetraditionalpropertymanagementmode.Byanalyzingthesmartresidentialdistrictpropertymanagementfeatures,makethepropertyrelativetothetraditionalmanagementmodel,smartresidentialareainthepropertymanagementofdifferencesandproblems,andthecorrespondingsolutions.

【Keywords】intelligentresidentialquarters;propertymanagement，systemintegration;Problems;Methods

一、引言

社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環(huán)境舒適化、安全化，由此也喚起了人們對住宅智能化的要求。美國、日本、歐盟等國家的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區(qū)的建設(shè)中，使人們對居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區(qū)這一全新的概念應(yīng)運(yùn)而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。

所謂智能住宅小區(qū)是以住宅為平臺，兼?zhèn)浣ㄖ?、網(wǎng)絡(luò)通信、設(shè)備自動化、信息服務(wù)、集系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、服務(wù)、管理為一體為住戶營造一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的居住和生活環(huán)境。智能住宅小區(qū)是現(xiàn)代建筑技術(shù)與現(xiàn)代通信技術(shù)以及現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，其核心技術(shù)是小區(qū)的智能化系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)也稱小區(qū)的綜合信息管理系統(tǒng)，是由小區(qū)和小區(qū)綜合信息服務(wù)系統(tǒng)來支持實(shí)現(xiàn)的。它能夠?qū)崿F(xiàn)具有集成性、交互性、動態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式，為住宅小區(qū)的業(yè)主和使用人提供高效率同時完善而多樣化的服務(wù)。

、智能小區(qū)大致由安全防范系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)組成。其中，物業(yè)管理系統(tǒng)是關(guān)系著整個住宅小區(qū)能否真正向著智能化方向的關(guān)鍵。智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是信息與網(wǎng)絡(luò)科技和自動化技術(shù)，將建筑智能化系統(tǒng)和計算機(jī)物業(yè)管理系統(tǒng)集成于一體的自動化監(jiān)控和綜合信息服務(wù)平臺。智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的組成十分龐大，一個智能小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)的建設(shè)，首先要有一個信息平臺，這個平臺包括計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和小區(qū)信息管理系統(tǒng)。然后在該平臺基礎(chǔ)上建立軟件管理系統(tǒng)，實(shí)行對小區(qū)物業(yè)各個方面的具體管理，同時與外界聯(lián)系，從而使得小區(qū)的管理更加高效、合理、職責(zé)分明。其基本的構(gòu)架可由下圖反映出

但是，目前不少智能小區(qū)缺少現(xiàn)代化的管理手段，只是將其先進(jìn)的硬件設(shè)備簡單地拼湊在一起，并未充分發(fā)揮出智能化系統(tǒng)的功效。為此，作為智能小區(qū)的管理者物業(yè)管理公司應(yīng)該運(yùn)用現(xiàn)代化的物業(yè)信息管理系統(tǒng)，使物業(yè)的軟件與硬件相結(jié)合進(jìn)行有效的管理，使物業(yè)管理真正走向現(xiàn)代化、制度化與規(guī)范化，讓住戶切實(shí)感受其智能以及生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。

二、智能小區(qū)物業(yè)管理的特征

正是由于智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)構(gòu)造的復(fù)雜性以及獨(dú)特性，使得智能小區(qū)物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理在管理模式上存在著很大的差別。智能小區(qū)物業(yè)管理的特征主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、各種智能化設(shè)備系統(tǒng)的自動監(jiān)控和集中遠(yuǎn)程管理。傳統(tǒng)的設(shè)備管理如設(shè)備運(yùn)行狀況監(jiān)測，只可能靠人工現(xiàn)場巡查、看護(hù)，而智能小區(qū)的物業(yè)管理只需在中央監(jiān)控室便可了解各種設(shè)備的運(yùn)行狀況，調(diào)節(jié)設(shè)備的運(yùn)行，并可根據(jù)設(shè)備自動報警信號顯示故障區(qū)，及時到位搶修，確保小區(qū)的設(shè)備正常運(yùn)行。

2、保安、消防、停車管理高度自動化。保安、消防、停車管理均是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，往往需占用大量

人力。而配備完善智能系統(tǒng)的智能小區(qū)可以實(shí)現(xiàn)保安、消防自動監(jiān)控，減少大量一線巡視人員。例如，停車管理方面，智能化的停車收費(fèi)系統(tǒng)可以做到自動識別月保還是臨保車輛，自動計時，收費(fèi)放行。

3、三表自動計量，各種收費(fèi)一卡通。智能抄表系統(tǒng)可以免去人工挨家挨戶上門抄表的繁瑣，實(shí)現(xiàn)多表數(shù)據(jù)自動采集、傳輸、計費(fèi)，配以一卡通系統(tǒng)又可以免去管理人員上門收費(fèi)或用戶到指定地點(diǎn)交費(fèi)的不便，住戶只需手持一卡通便可通過刷卡交費(fèi)。

4、智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化特征。傳統(tǒng)的物業(yè)管理是自成體系的獨(dú)立管理模式，可稱之為信息孤島。智能小區(qū)物業(yè)管理則是通過網(wǎng)絡(luò)來實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理信息的傳遞和交互。在住宅小區(qū)內(nèi)建立寬頻Internet內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，并實(shí)現(xiàn)與外部Internet的連接，通過與Internet的連接實(shí)現(xiàn)與其他小區(qū)之間的信息交流與互換，從而更方便快捷地學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方式，來改變自身在管理上存在的漏洞和不足，為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供更好的服務(wù)。

5、智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的信息動態(tài)化特征。這一特征也是智能住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)別傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的

主要特征。傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式是采用依靠人工方式來采集有關(guān)物業(yè)管理的信息和數(shù)據(jù)資料。采集到的數(shù)據(jù)是靜態(tài)的、歷史的。這種管理模式既費(fèi)時又費(fèi)力，同時成本也高。智能小區(qū)的物業(yè)管理信息的采集是通過網(wǎng)絡(luò)，自動化地實(shí)現(xiàn)信息的采集和綜合、信息的分析和處理、信息的交換和共享。因此智能小區(qū)物業(yè)管理信息化的動態(tài)性特征，體現(xiàn)在信息采集的自動化、實(shí)時性和可靠性。

智能物業(yè)管理系統(tǒng)集成的原理

系統(tǒng)集成的模式要求各子系統(tǒng)輸出和輸入的信息格式有統(tǒng)一的約定．即要求各子系統(tǒng)有一個開放的界面或開放的接口，以保證系統(tǒng)對各種信息的統(tǒng)一處理。統(tǒng)一的軟件操作平臺界面和數(shù)據(jù)接口結(jié)合．形成高開放和兼容的硬件傳輸平臺，將現(xiàn)有的各種子系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一的接入和控市，則總體的硬件成本和軟件成本將會將至最低，其開放性、可靠性可擴(kuò)展性將達(dá)到最優(yōu)；將各子系統(tǒng)匯聚在一個中央平臺上，解決了因多個系統(tǒng)、多種平臺帶來的及應(yīng)用管理的諸多不便，使整個系統(tǒng)納入一個有效的、規(guī)范的，可靠的集成管理平臺上。

系統(tǒng)集成的方式是將信號的采集、傳輸和處理劃分成不同的層面或模塊．開發(fā)一系列的功能模塊與之兼容(如圖1所示)。各子系統(tǒng)的信息要能匯總到專用控器中．需要在專用控市l(wèi)J器中可適應(yīng)現(xiàn)行多種網(wǎng)絡(luò)協(xié)議的功能模塊．是整個系統(tǒng)適應(yīng)絕大多數(shù)子系統(tǒng)產(chǎn)品通過多種不同的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行傳輸。在統(tǒng)一的平臺上．用一套完整的結(jié)構(gòu)化的、開放的、可擴(kuò)充的軟件實(shí)施對各子系統(tǒng)的監(jiān)視、控制．以及完成對所有信息處理、有話、匯總統(tǒng)計等工作。

目前，我國很多小區(qū)的應(yīng)用系統(tǒng)方案采用總線或網(wǎng)絡(luò)的方式．但缺少和應(yīng)用層之間的聯(lián)接層。由于沒有統(tǒng)一的接口協(xié)議，各應(yīng)用系統(tǒng)的開發(fā)只能自成體系。因此．系統(tǒng)集成尚停留在一個較低的水平。據(jù)統(tǒng)計．上海智能小區(qū)的智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中運(yùn)行良好的僅占20％；運(yùn)行不正常，但尚可使用的占45％，另有35％的系統(tǒng)干脆被棄置不用。這種現(xiàn)象固然由多種原因造成，其中．不合理的系統(tǒng)集成應(yīng)負(fù)很大責(zé)任。要提高系統(tǒng)集成度，應(yīng)把重點(diǎn)方在對應(yīng)用層之間的通道集成上。只有實(shí)現(xiàn)在最，的物理通道上傳輸盡可能多的信息，才能體現(xiàn)系統(tǒng)集成的意義。