在今年全國兩會期間，鄂爾多斯市市長廉素沒有回避房子現(xiàn)在賣得怎么樣的話題。他說，2013年，鄂爾多斯市沒有賣出去的房子有45000套，通過去年一年的努力，2014年賣掉了1萬多套，現(xiàn)在還有3萬多套存量，這點量問題已經(jīng)不是很大。這一數(shù)據(jù)和鄂爾多斯售后服務(wù)管理軟件最火爆的2010年已經(jīng)接近。

然而，鄂爾多斯如何在一年之間賣掉1萬多套房子？這座因入住率較低而被稱作空城的城市，究竟是一副怎樣的狀態(tài)？

鄂爾多斯市統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，2014年，全市城鎮(zhèn)人口148.16萬人，城鎮(zhèn)化率達到72.8%，比2013年提高0.4個百分點，高出全區(qū)平均水平13.3個百分點。但如此高比例的城鎮(zhèn)化人口，還是無法裝滿整個鄂爾多斯。記者現(xiàn)場走訪整個城市，依然顯得較空曠。當(dāng)?shù)鼐用穹Q，部分小區(qū)的入住率只有三至四成。資料顯示，2012年鄂爾多斯在建項目總投資超過1500億元，其中包括600公里高速公路、18個大型變電站、14個分布在全市各旗縣的工業(yè)園，每個工業(yè)園區(qū)的面積均達數(shù)十平方公里。

二手房價略高于建安成本

記者乘車環(huán)繞康巴什主城區(qū)一圈后發(fā)現(xiàn)，形態(tài)各異、主題鮮明的會展中心、博物館及大劇院等標(biāo)志性建筑遍布城區(qū)各地，似乎超越了一個普通三線城市的新區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。即便是工作日，主城區(qū)仍顯空曠。只有文化藝術(shù)中心和康巴什美食廣場等地有熱鬧的氣息。

在雍景紫臺C區(qū)附近，來自河北邢臺的司機老趙訕笑著說，其實我覺得這不算空城了，最起碼街上有人，前兩年，想要問路都費勁，找不到人問??！

在康巴什，除市區(qū)外，另外一個比較重要的區(qū)域，是康巴什新區(qū)北區(qū)。康巴什第二小學(xué)和康巴什第二幼兒園均位于此區(qū)。這里集中了康裕小區(qū)、康麗小區(qū)、康祥小區(qū)等多個住宅區(qū)。這里的主道并沒有路標(biāo)，一位警察告訴記者，主道的名字叫烏仁都西路。

從近幾年的數(shù)據(jù)看，鄂爾多斯市的城鎮(zhèn)化率一直在小幅平穩(wěn)增長，這也說明城鎮(zhèn)化進程在逐步提高，鄉(xiāng)村人口，特別是年輕人向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的速度在加快，這部分城鎮(zhèn)人口人均消費水平高于鄉(xiāng)村人口，對消費需求也將產(chǎn)生一定的拉動作用。

但這樣的人口增長速度依然無法解決大面積空置問題。在此大背景下，鄂爾多斯市的二手房售后服務(wù)管理軟件價格甚至僅比目前開發(fā)商的建安成本高出幾百元。

一位小吃店的老板娘告訴記者，她家有拆遷房可售，售價為2800元平方米左右，相比2010年房價最高點時，每平方米已便宜了1000多元。一位買菜路過的婦女說，其實北區(qū)很多家庭有多套房產(chǎn)，一部分是拆遷所得，一部分則來自開發(fā)商用房抵債，開發(fā)商抵債算給我們的價錢高，但是賣不出高價，一套房子要賠十幾萬。

部分項目仍然爛尾

即便入住率不算很低，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個區(qū)域沒有中介。很多售房信息直接掛到小區(qū)的宣傳欄上，或送到門衛(wèi)的收發(fā)室。

降價的并非只是二手房，一手房市場也不樂觀。

在康巴什新區(qū)，億利城文瀾雅筑項目是為數(shù)不多的在售新盤，售樓處的售后服務(wù)管理軟件人員告訴記者，該項目自2010年下半年開盤，原房價8000元平方米以上，目前價格在5400元平方米。

上述售后服務(wù)管理軟件人員指著三三兩兩的看房人說，康巴什的情況不算差，這個項目是學(xué)區(qū)房，目前看房的人還不少。赤峰過來的清潔工老鄭笑著說，康巴什買房養(yǎng)老很好，年輕人遷過來還要考慮怎么去找工作的問題。

據(jù)《南方周末》2013年報道，鄂爾多斯興建了150多棟、上萬套公務(wù)員住房。在烏蘭木倫河南面，公務(wù)員小區(qū)住房針對公務(wù)員的限價售賣，成為另一個政府動員搬遷的杠桿。目前，小區(qū)住房針對公務(wù)員的售價大約在3300~3400元平方米，而對外售后服務(wù)管理軟件的價格大約在3500~3800元平方米。

在伊旗的興泰商務(wù)廣場，公務(wù)員孫大姐說，當(dāng)年她和同為公務(wù)員的老公買了一套公務(wù)員小區(qū)的房子，當(dāng)時房價為4100元平方米，但政府每平方米補助了800元，不過，由于居住人群少，配套還是不夠方便。

雖然康巴什的居住人群相比前兩年有了增長，但在鄂爾多斯市，樓盤爛尾現(xiàn)象并不鮮見。

泰悅府是京投銀泰在鄂爾多斯的第一個項目，定位為高端獨棟別墅，并包含商業(yè)配套的高端綜合體，整個項目預(yù)計分兩期開發(fā)，開發(fā)周期為3年左右。

3月19日，記者實地走訪了泰悅府項目。在鄂爾多斯鐵西二期，未刷油漆的鐵皮圍擋圍住一塊土地，泰悅府三個黃色的大字，嵌在殘缺不完整的藍色門欄上，顯得尤為孤寂。透過藍色大門的門縫看到，院子里堆滿了土堆，一條水泥路通向了遠處的小別墅，風(fēng)吹起搖曳的荒草，不見一個人影。

帶記者前行的出租車司機小張指著周圍林立的大盤說，那些封頂之后沒貼墻磚的、還有沒建起來的樓盤，都是這邊的爛尾樓。

當(dāng)記者問到這些項目緣何爛尾時，小張嘆了一口氣，這里開發(fā)量太大了，建起來賣給誰呢？

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受采訪時表示，鄂爾多斯樓市的主要問題是房地產(chǎn)過度炒作，導(dǎo)致價格飆升，供給過剩，但債務(wù)、爛尾已是現(xiàn)實。目前來看，并沒有對當(dāng)?shù)亟鹑诋a(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險。更多的是個案，通過市場吸納了，現(xiàn)在整個庫存在慢慢消化。

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鄂爾多斯何處去？非煤產(chǎn)業(yè)找亮點

今年全國兩會期間，鄂爾多斯市市長廉素沒有回避房子現(xiàn)在賣得怎么樣的話題。他說，2013年，鄂爾多斯市沒有賣出去的房子有45000套，通過一年的努力，已賣掉了1萬多套。針對剩余3萬多套的體量，廉素表示這點量問題已經(jīng)不是很大。

2015年鄂爾多斯市政府工作報告指出，2014年通過回購、促銷等措施，消化存量商品房294萬平方米。而294萬平方米，絕對能夠確保年售后服務(wù)管理軟件萬余套。但這樣的回購、促銷，也讓開發(fā)商擔(dān)心：想要徹底盤活，還需要更長時間。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉是土生土長的內(nèi)蒙古人，曾對鄂爾多斯市場做過實地調(diào)研。他告訴記者，2011年，鄂爾多斯的人均財政收入達到3.98萬元，10年增長了28.43倍。房地產(chǎn)是民營企業(yè)和當(dāng)?shù)鼐用駜Σ刎敻坏囊环N工具，也就是說一夜暴富形成的財富從現(xiàn)金變成了房子。

在鄂爾多斯，經(jīng)營煤炭、房地產(chǎn)開發(fā)、民間借貸三者之間并沒有很清晰的界限。煤炭價格上漲、城市建設(shè)所產(chǎn)生的溢價收益，在企業(yè)、政府和老百姓之間形成了一個分享的鏈條。出問題的房地產(chǎn)公司，多數(shù)是單純以高成本民間借貸來開發(fā)房地產(chǎn)的民營企業(yè)。即便這些企業(yè)出了問題，債主也一般不會步步相迫，而是與開發(fā)商共渡難關(guān)。但凡主業(yè)是能源開發(fā)企業(yè)，或有土地資源優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)，事實上并未受到多大的沖擊。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進表示，內(nèi)蒙古、山西等一些地區(qū)的區(qū)域市場風(fēng)險實際上在近幾年一直被揭示，這和當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)模式有很大關(guān)系。圍繞煤炭開采形成的一系列產(chǎn)業(yè)鏈，使得各類民間資本聚集。而對于此類剩余的民間資本，當(dāng)?shù)卣畢s沒有提供一個暢通的渠道進行消化，進而使得房地產(chǎn)市場的泡沫得到積累。隨著媒體輿論的曝光，進一步惡化了市場環(huán)境，使得即便有真實投資需求的群體也不敢進入。在這樣的情況下，去庫存的壓力自然從房企轉(zhuǎn)移到了地方政府身上。

雖然鄂爾多斯的人口，在過去數(shù)年間逐步增加。但康巴什新區(qū)這樣的新城，需要更多的人口流入，才能變得像一座真正的城市。由于煤炭市場的波動，以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢，鄂爾多斯亟須發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)，來吸引更多的人口到來。

鄂爾多斯市政府在2015年政府工作報告中表示，今年要新增城鎮(zhèn)就業(yè)3.2萬人。加強保障性安居工程建設(shè)，以回購為主新增各類保障性住房22478套，其中棚戶區(qū)改造19206戶。大力發(fā)展總部經(jīng)濟和樓宇經(jīng)濟，加快聚集人氣、商氣。出臺戶籍制度改革配套政策，吸引更多人口到中心城區(qū)創(chuàng)業(yè)發(fā)展、就業(yè)生活。并提出要大力促進非煤產(chǎn)業(yè)集群配套發(fā)展。

嚴(yán)躍進表示，從鄂爾多斯市的政府工作報告可以看出，促進非煤產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為其經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的一個特征。尤其伴隨著一些工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，將促使一些優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，這對于此類城市資源盤活和人口聚集都是一個利好。