倉儲產(chǎn)生于滿足需求的時效性。傳統(tǒng)倉儲通過靜態(tài)儲藏保證生產(chǎn)連續(xù)性和避免缺貨損失。但下游消費品市場,特別是電商的快速發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)鏈流動性需求增加,但原本的靜態(tài)倉儲無法滿足快速進出庫等流動性倉儲要求,進而拉動新建流轉(zhuǎn)性倉儲需求,而傳統(tǒng)倉儲面臨困境。

流水不腐,由靜轉(zhuǎn)動的倉儲需求

倉儲產(chǎn)生于滿足需求的時效性。傳統(tǒng)倉儲通過靜態(tài)儲藏保證生產(chǎn)連續(xù)性和避免缺貨損失。但下游消費品市場,特別是電商的快速發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)鏈流動性需求增加,但原本的靜態(tài)倉儲無法滿足快速進出庫等流動性倉儲要求,進而拉動新建流轉(zhuǎn)性倉儲需求,而傳統(tǒng)倉儲面臨困境。

尾大不掉,靜態(tài)傳統(tǒng)倉儲服務(wù)漸式微

我國傳統(tǒng)倉庫存量大,以服務(wù)工業(yè)為主,提供低流轉(zhuǎn)靜態(tài)倉儲,輔以增值服務(wù)。隨著下游需求由靜轉(zhuǎn)動,需求不振,諸多傳統(tǒng)倉儲服務(wù)商微利經(jīng)營,而倉單質(zhì)押等增值業(yè)務(wù)收益風(fēng)險并存,無法提供穩(wěn)定收入。同時,轉(zhuǎn)型流通倉儲先期投資門檻阻礙傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型。我們以中儲股份為例,說明其傳統(tǒng)業(yè)務(wù)式微存必然。

破舊立新,動態(tài)物流地產(chǎn)黃金十

另一方面,物流地產(chǎn)商準(zhǔn)確定位了需求端流轉(zhuǎn)型倉儲的快速增長,為其提供了高質(zhì)量的現(xiàn)代倉儲設(shè)施,獲得穩(wěn)定高額租金。同時在供給端,借助REITs等融資工具解決了資金瓶頸,使其能夠跟上快速發(fā)展的高流轉(zhuǎn)制造業(yè)、消費品,特別是電商的腳步。我們以普洛斯為例,從其提供高質(zhì)量倉庫滿足客戶需求,進而獲得穩(wěn)定租金,借助海外REITs加速資金流轉(zhuǎn)跟上其客戶拓展速度,再進行拓展的循環(huán)中提煉出其四個核心能力:即高速、高杠桿、高門檻與低投入

占地為王,土地儲備存未來勝敗關(guān)鍵

無論哪種業(yè)態(tài),倉儲對接近重點城市土地的大量需求與土地供給緊張矛盾突出。所以土地來源與獲取成為企業(yè)除經(jīng)營模式外的競爭要素。在政府控制大多數(shù)土地供給的情況下,自有土地儲備與競標(biāo)能力成為倉儲企業(yè)競爭的關(guān)鍵。我們認(rèn)為中儲股份的已有土地加上央企背景將獲得競爭優(yōu)勢。

亡羊補牢,中儲轉(zhuǎn)型為時不晚

中儲從傳統(tǒng)倉儲服務(wù)轉(zhuǎn)型流轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)及時順應(yīng)了市場潮流,公司優(yōu)勢在于其存量土地和拿地優(yōu)勢,加上REITs放開、混合所有制改革的外協(xié),諸多發(fā)展條件已經(jīng)滿足。與普洛斯的深度合作大大加強了公司轉(zhuǎn)型的成功率與效率,因此,我們認(rèn)為目前其發(fā)展機會依然光明,給予“推薦”評級。

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