房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，利潤(rùn)空間日漸縮小，但投資總是期望獲得最大回報(bào)，成本控制是達(dá)到總體回報(bào)非常重要的一個(gè)方面，有效的成本控制，已經(jīng)成為提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心來(lái)源，成本控制是項(xiàng)目管理的重中之重?，F(xiàn)在項(xiàng)目管理的投資控制方面，最明顯的一個(gè)缺點(diǎn)就是：成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有相應(yīng)的控制措施或是措施不到位，致使工程項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中無(wú)法進(jìn)行投資偏差分析與控制，只是在工程竣工結(jié)算完成時(shí)才知道一個(gè)工程項(xiàng)目投入了多少，是否投資超限？不知誰(shuí)知道；比如：某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資是多少？其中的基礎(chǔ)、主體、鋼構(gòu)、屋面、門(mén)窗、裝飾、上下水、電器、暖通、市政配套、環(huán)境綠化等各個(gè)分項(xiàng)的計(jì)劃投資、已完成投資、未完成投資各是多少？項(xiàng)目延期造成的成本增加額是多少？投資偏差是多少？如何進(jìn)行糾偏？等等各個(gè)主要數(shù)據(jù)和控制環(huán)節(jié)，我們?nèi)居钟姓l(shuí)能說(shuō)個(gè)明白？全公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目又有哪幾個(gè)項(xiàng)目做了投資估算、設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，以及項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的糾偏行為，沒(méi)有這些相關(guān)數(shù)據(jù)和相應(yīng)的措施在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中又何談成本控制、？。我以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段來(lái)粗略說(shuō)明項(xiàng)目成本控制的要點(diǎn)如下，望同仁們?cè)陧?xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中得到一點(diǎn)借鑒，來(lái)彌補(bǔ)我們?cè)诔杀究刂品矫婕?xì)節(jié)管理不到位的缺陷。

一項(xiàng)目投資決策階段

1利用足夠的時(shí)間按照正常程序細(xì)心進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，打破只是將報(bào)告作為資料報(bào)建、存檔的壞習(xí)慣。此期間，需要充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時(shí)間，萬(wàn)萬(wàn)不可急于求成，不加細(xì)致的分析和優(yōu)化，特別是其中的市場(chǎng)調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析方面的內(nèi)容。
2科學(xué)開(kāi)展項(xiàng)目投資估算的編制與審核工作。投資估算是擬建工程編制項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告的重要組成部分，同時(shí)是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。

二建設(shè)工程設(shè)計(jì)階段的成本控制

1選擇設(shè)計(jì)技術(shù)力量?jī)?yōu)秀的設(shè)計(jì)組織和確定經(jīng)驗(yàn)豐富、綜合技能全面的設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。公開(kāi)招標(biāo)設(shè)計(jì)單位，脫離當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)界的人事關(guān)系網(wǎng)。
2努力提高設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理性。提倡推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)與限額設(shè)計(jì)，細(xì)心做好設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選工作。依據(jù)可行性報(bào)告中的投資估算額來(lái)控制初步設(shè)計(jì)，利用初步設(shè)計(jì)概算審定的投資額和工程量分解到各個(gè)專(zhuān)業(yè)，再分解到各個(gè)單位工程和分部工程，每個(gè)專(zhuān)業(yè)在保證功能的前提下，按照上階段分配下來(lái)的投資限額控制各界段的設(shè)計(jì)；施工圖設(shè)計(jì)是最后的細(xì)化階段，更是需要上階段設(shè)定的投資限額進(jìn)行細(xì)致的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)深度應(yīng)達(dá)到施工工藝和建筑材料優(yōu)選合理的程度。
3認(rèn)真做好設(shè)計(jì)概算的編制與審核工作。設(shè)計(jì)概算是從最基本的單位工程概算編制開(kāi)始逐級(jí)匯總而成的，分為單位工程概算、單項(xiàng)工程綜合概算、建設(shè)工程總概算三級(jí)?？偢潘銖拈_(kāi)始到項(xiàng)目竣工交付使用整個(gè)過(guò)程的全部建設(shè)費(fèi)用。

4細(xì)心完成施工圖預(yù)算的編制與審核工作。施工圖預(yù)算是設(shè)計(jì)階段最后的一道把關(guān)口，其編制深度細(xì)化到不僅是工程量準(zhǔn)確、材料分析正確，還要在審核過(guò)程中由各個(gè)相關(guān)單位、部門(mén)進(jìn)行綜合會(huì)審、優(yōu)選，反復(fù)調(diào)整后最終定稿，其中包括專(zhuān)業(yè)間的融合度審核、各個(gè)定價(jià)材料的品牌及價(jià)格、擬專(zhuān)業(yè)分包項(xiàng)的預(yù)算與審核等。為以后的各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制打下基礎(chǔ)。
建議施工圖預(yù)算時(shí)間一般不要少于兩個(gè)個(gè)月的時(shí)間（相對(duì)于一個(gè)十萬(wàn)平的一般商業(yè)住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)）。

三施工招標(biāo)期間的成本控制

1編制符合工程實(shí)際的標(biāo)低價(jià)格。標(biāo)低價(jià)格依據(jù)項(xiàng)目施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)進(jìn)行編制，打破“秋后算帳”的無(wú)計(jì)劃、預(yù)算的初級(jí)無(wú)意識(shí)管理模式，取消缺點(diǎn)相對(duì)較多的綜合取費(fèi)方式。
2合理使用固定總價(jià)、固定單價(jià)、可調(diào)總價(jià)的方式。對(duì)于工期短、工程量較小的單項(xiàng)工程盡可能使用固定總價(jià)的方式；工期長(zhǎng)、工程量大的項(xiàng)目采用固定單價(jià)或可調(diào)總價(jià)的方式；擬分包項(xiàng)目，在總承包合同中明確規(guī)定、注明，合理規(guī)避以后的合同風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于施工工藝簡(jiǎn)單、工期短、工程量難以確定、現(xiàn)場(chǎng)相應(yīng)的簽證工作較多的項(xiàng)目，采取成本加酬金的方式；盡可能少用現(xiàn)在常用的綜合取費(fèi)定總價(jià)的方式。
3選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的項(xiàng)目組織和項(xiàng)目經(jīng)理?，F(xiàn)在好多的項(xiàng)目管理組織還繼續(xù)延續(xù)以往的掛靠管理形式，表面上是一個(gè)管理正規(guī)的名牌大公司，實(shí)質(zhì)上組織當(dāng)中占相當(dāng)一部分是掛靠的民間小包工隊(duì)，利用靠、拖、賴(lài)等不正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，最終損失的大多數(shù)是由于單位中高層管理者違規(guī)操作項(xiàng)目管理不正規(guī)的建設(shè)單位。采取招標(biāo)前期加大項(xiàng)目組織考察認(rèn)定（以項(xiàng)目管理組織為主，公司資質(zhì)為次的考察管理理念）和項(xiàng)目開(kāi)工到竣工始終如一的正規(guī)的項(xiàng)目組織管理程序，嚴(yán)格把關(guān)，不讓其不正規(guī)的民間組織來(lái)此魚(yú)目混珠。
4承包合同的各項(xiàng)條款要細(xì)化、細(xì)化、再細(xì)化。特別是容易發(fā)生糾紛和索賠的條款更要細(xì)化?，F(xiàn)在的合同當(dāng)中，好大一部分條款劃分不細(xì)，深度不夠，導(dǎo)致合同實(shí)施過(guò)程當(dāng)中發(fā)生利益糾紛難以處理的尷尬局面。

四開(kāi)工前期的各項(xiàng)手續(xù)辦理與現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作的成本控制

將工程費(fèi)用以外的工程建設(shè)其他費(fèi)用（如：土地使用費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、堪察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、臨設(shè)費(fèi)等等）詳細(xì)規(guī)類(lèi)劃分，利用控制什么、怎么控制、誰(shuí)來(lái)控制、什么時(shí)間進(jìn)行、在什么地方、控制到什么程度的形式進(jìn)行預(yù)算管理。

五項(xiàng)目施工期間的成本控制

1項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置綜合專(zhuān)業(yè)知識(shí)全面的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人?，F(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人應(yīng)以綜合專(zhuān)業(yè)技術(shù)技能為基礎(chǔ)、經(jīng)驗(yàn)豐富的具有十年獨(dú)自運(yùn)作項(xiàng)目管理閱歷的人員來(lái)承擔(dān)；采取項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制、項(xiàng)目組織待遇與項(xiàng)目利潤(rùn)掛鉤等激勵(lì)措施。
2工程進(jìn)度款審定的流程再造?，F(xiàn)在好多建設(shè)單位在工程預(yù)算管理方面是在被動(dòng)地等著承包方送交進(jìn)度預(yù)算后再進(jìn)行審核的狀態(tài)，與“三算”對(duì)比的管理方式差之甚遠(yuǎn)，而且還是內(nèi)部估算值的方式，不負(fù)責(zé)任的將大量的工作放到了工程竣工決算審計(jì)環(huán)節(jié)。在工程進(jìn)度值審定流程再造方面，不但要調(diào)整審計(jì)模式還要增加監(jiān)理方、工程部前期預(yù)審的環(huán)節(jié)。
3工程變更價(jià)款的確定。項(xiàng)目進(jìn)行當(dāng)中或多或少的會(huì)出現(xiàn)變更，在變更下達(dá)中應(yīng)隨即附加變更價(jià)款在工程總值中的增減額度預(yù)算，將被動(dòng)的事后控制變?yōu)槭虑翱刂啤?BR>4合理規(guī)避建設(shè)單位的索賠風(fēng)險(xiǎn)
（1）工程進(jìn)度資金不到位時(shí)的索賠風(fēng)險(xiǎn)控制。首先在合同簽訂時(shí)約定進(jìn)度款支付超期時(shí)如何進(jìn)行費(fèi)用計(jì)算的條款，不按照合同中的通用條款進(jìn)行，提前以合同的形式簽訂有利于建設(shè)單位的不平等條約，其次在項(xiàng)目進(jìn)行當(dāng)中，及時(shí)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展情況與合同偏差值進(jìn)行糾偏，簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充條款，以免事件發(fā)生時(shí)間較長(zhǎng)，相互之間難以分清責(zé)任而發(fā)生不利于建設(shè)單位的扯皮現(xiàn)象。
（2）工程變更和現(xiàn)場(chǎng)工程簽證的成本控制。變更內(nèi)容盡可能控制在變更項(xiàng)目實(shí)施以前，在實(shí)施過(guò)程中的變更分項(xiàng)嚴(yán)格按照約定時(shí)限和程序進(jìn)行。
（3）設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等服務(wù)項(xiàng)目合同費(fèi)用計(jì)算和索賠控制?，F(xiàn)在公司內(nèi)的服務(wù)合同項(xiàng)目中關(guān)于服務(wù)方的違約條款沒(méi)有進(jìn)行量化或量化不細(xì)致，導(dǎo)致對(duì)方付出的服務(wù)質(zhì)、量難以進(jìn)行評(píng)定，服務(wù)質(zhì)、量到位程度難以量化，最終的費(fèi)用支付只能按照合同額并另加索賠額，吃虧的只有是我們建設(shè)單位自己。比如：對(duì)設(shè)計(jì)單位采取圖紙審查和圖紙會(huì)審時(shí)設(shè)計(jì)單位認(rèn)可的失誤數(shù)量超過(guò)合同約定數(shù)量按照違反強(qiáng)制性條文和一般性條文分別計(jì)算扣款數(shù)額；對(duì)監(jiān)理單位采取人員考勤制度，并且在合同中約定監(jiān)理費(fèi)和出勤數(shù)量的比例和總監(jiān)、總監(jiān)代表、監(jiān)理員的出勤比例，監(jiān)理人員的工作質(zhì)量嚴(yán)抓中間階段的過(guò)程控制，以免由于工程工期延長(zhǎng)、監(jiān)理費(fèi)支付延期等原因造成建設(shè)單位的不必要的損失；對(duì)審計(jì)單位采取按照重復(fù)審減額度比例扣減審計(jì)費(fèi)用等措施。