清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院旅游與風(fēng)景區(qū)規(guī)劃所所長王彬汕

清華同衡風(fēng)景旅游規(guī)劃預(yù)測，2014中國旅居形態(tài)將呈現(xiàn)以下七大走勢：

1、政策因素影響巨大

地產(chǎn)業(yè)向來與國家宏觀政策關(guān)系密切。近幾年，中央對地產(chǎn)調(diào)控一直沒有放松，尤其是對城市地產(chǎn)和高端地產(chǎn)的調(diào)控更為嚴(yán)格，這給了旅游地產(chǎn)一定的生長空間。從2010年的國十條，到2011年的新國八條條，再到2013年的國五條，中央對地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷收緊，而備受矚目的十八大則被認(rèn)為將是未來地產(chǎn)政策的風(fēng)向標(biāo)。

十八屆三中全會早已落下帷幕，在這次被視為決定未來中國經(jīng)濟十年走向的關(guān)鍵性會議中，卻只字未提地產(chǎn)調(diào)控。盡管如此，黨的十八屆三中全會全面深化改革若干重大問題的決定中，有關(guān)市場在資源配置中起決定作用、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革等重大基礎(chǔ)性改革舉措，卻釋放出國家高層對房地產(chǎn)政策的新思路。這暗示直接干預(yù)型的行政調(diào)控手段將逐步淡出，新一屆政府將通過多項基礎(chǔ)性政策從根本上調(diào)整地產(chǎn)行業(yè)游戲規(guī)則，并更多發(fā)揮市場配置的積極作用。這些政策的落實深化將直接影響資金對于住宅地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的投向，影響地產(chǎn)項目的開發(fā)方向。

十八大文件提出建設(shè)生態(tài)文明，提出對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，提出建立空間規(guī)劃體系，劃定生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間開發(fā)管制界限，落實用途管制。這些基礎(chǔ)性政策將強化旅游地產(chǎn)所依托的各項環(huán)境本底資源的管控，從而對旅游地產(chǎn)選址拿地和規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)生決定性的影響。

十八大文件還提出主體功能區(qū)制度，要求建立國土空間開發(fā)保護制度，嚴(yán)格按照主體功能區(qū)定位推動發(fā)展，建立國家公園體制。這意味這對于世界遺產(chǎn)地、風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、地質(zhì)公園、自然保護區(qū)等高等級風(fēng)景旅游資源的管理也將更為規(guī)范，原來依托各類風(fēng)景區(qū)開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目都將或多或少地受到這一政策的影響。

2、超級大盤復(fù)合業(yè)態(tài)

旅居地產(chǎn)項目占地規(guī)模不斷擴大、業(yè)態(tài)日趨多元復(fù)合，其規(guī)劃設(shè)計和建造運營難度也越來越大，對開發(fā)商的整體實力提出更高要求。

通常旅游地產(chǎn)土地成本遠(yuǎn)低于城市地產(chǎn)，隨著后期運營，土地增值效應(yīng)明顯，因此，開發(fā)商更愿意在項目開發(fā)之初就以較低價格大量圈地，少則幾千畝，多則上萬畝，采用超級大盤的開發(fā)模式。以雅居樂為例，在海南清水灣前后分三次拿下所有地塊，總面積達(dá)1.5萬畝，總價才約24.18億元，樓面地價僅245元平方米；之后雅居樂又計劃在西雙版納、騰沖、瑞麗地區(qū)打造一個極具東南亞宗教文化與民族風(fēng)情的綜合旅游度假項目，總占地面積約64000畝，超出清水灣體量的4倍，計劃總投資超過400億元。

另一方面，單一業(yè)態(tài)無法支撐超級大盤，常規(guī)引擎項目，如濱海度假、高爾夫球場、商業(yè)購物支撐能力有限，超級大盤需要多個引擎共同驅(qū)動。大型開發(fā)企業(yè)憑借多年在高端地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗積累，紛紛涉足旅居地產(chǎn)領(lǐng)域，通過創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)，進(jìn)行合理有效的業(yè)態(tài)組合，推出大而全的產(chǎn)品。以萬達(dá)為例，王健林高調(diào)進(jìn)軍文旅地產(chǎn)，將文化、商業(yè)和旅游等多種業(yè)態(tài)復(fù)合，推出萬達(dá)文旅城項目，并已落戶哈爾濱、合肥、無錫、青島、桂林等城市，王健林的目標(biāo)是萬達(dá)文化集團在2020年實現(xiàn)800億收入，進(jìn)入世界文化企業(yè)前10名。桂林萬達(dá)文旅城將建設(shè)酒店群、萬達(dá)Mall（含購物中心及室內(nèi)主題樂園）、室外主題公園，酒吧街、秀場、游艇碼頭、配套商業(yè)、商務(wù)辦公、住宅等業(yè)態(tài)，總投資高達(dá)250億元。這種大型復(fù)合項目，以旅游產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)互相依托，互為支持，產(chǎn)生綜合效應(yīng)，逐漸支撐起地區(qū)的人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，催熱區(qū)域經(jīng)濟，保證了旅居物業(yè)價值的持續(xù)提升，規(guī)避之前某些新城組團出現(xiàn)的有房子無人氣的鬼城現(xiàn)象。

3、北緯25度以南持續(xù)升溫

盡管旅居地產(chǎn)遍布全國，但搜狐焦點旅居形態(tài)調(diào)查以及旅居城市指標(biāo)體系的評估都顯示，環(huán)境依然是客戶選擇旅居城市重要因素，其中尤其以氣候條件最重要。有近三成（28.57%）的受訪者將氣候宜人環(huán)境優(yōu)美作為旅居城市置業(yè)的重要條件，遠(yuǎn)高于居住安全、生活舒適、景區(qū)景點、社會經(jīng)濟和服務(wù)配套等指標(biāo)。

旅居地產(chǎn)大多分布于氣候溫暖地帶，如果去掉北上廣周邊，現(xiàn)有旅居項目絕大多數(shù)位于北緯25度以南。這一區(qū)域極端最低氣溫常年在0度以上，即使在最冷的一月份，平均氣溫也能保持在8-10度，四季常綠。北緯25度以南涵蓋了海南、滇南、兩廣、閩南等板塊，受太平洋暖濕氣流影響，這一區(qū)域在福建省拓展到閩東南的廈門-泉州-福州沿海一帶，而受橫斷山脈水汽通道影響，這一區(qū)域在云南則拓展到昆明-大理-麗江等腹地，從而形成海南、云南、兩廣和閩東南等旅居地產(chǎn)板塊。

海南島1月全島平均氣溫均高于16度，常年無冬，成為旅居地產(chǎn)的首選地。海南板塊依然是旅居地產(chǎn)熱點，旅居項目數(shù)量占全國近一半（47%）。雖然近年來北部灣和滇南旅居地產(chǎn)持續(xù)升溫，但隨著海南島西線沿海城市的開發(fā)，預(yù)計未來海南旅居地產(chǎn)無論從數(shù)量還是規(guī)模仍將穩(wěn)坐第一。長期來看，海南島旅居資源的唯一性和稀缺性，除非出現(xiàn)大的行業(yè)波動，在國際旅游島政策推動下，海南旅居地產(chǎn)開發(fā)仍將持續(xù)旺盛。

圖4-1全國1月份平均溫度分布圖

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