在房地產(chǎn)項(xiàng)目初始階段,在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析時(shí),需要對(duì)投資進(jìn)行估算(測算),主要是對(duì)項(xiàng)目的收入和成本進(jìn)行估算,估算的依據(jù)一般是以往類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)資料。在錄入項(xiàng)目預(yù)算以及進(jìn)行費(fèi)用項(xiàng)目的分解。主要功能包括預(yù)算的錄入、修訂及查詢。
在估算錄入時(shí),工程估算人員會(huì)按照預(yù)先設(shè)定的費(fèi)用項(xiàng)目指標(biāo)進(jìn)行估算數(shù)據(jù)的錄入。錄入的數(shù)據(jù)主要包括:工作量、單位、單價(jià)、估算金額、建筑單方、可售單方等,其中估算金額是工作量乘以單價(jià)而得;建筑單方是估算總金額除以建筑總面積而得;同理,可售單方是估算總金額除以總可售面積而得。
在錄入估算數(shù)據(jù)后,在進(jìn)行修訂之前可以對(duì)估算數(shù)據(jù)進(jìn)行修改。
估算數(shù)據(jù)修訂是對(duì)估算數(shù)據(jù)進(jìn)行確認(rèn)的過程(數(shù)據(jù)封版),對(duì)估算數(shù)據(jù)一旦進(jìn)行了修訂,就不能對(duì)以前修訂的估算進(jìn)行修改了,只有對(duì)最后一次修訂的數(shù)據(jù)才能進(jìn)行修改。系統(tǒng)就會(huì)把每一次修訂的過程進(jìn)行記錄。系統(tǒng)顯示估算數(shù)據(jù)時(shí)總是缺省顯示最后一次的修訂數(shù)據(jù),同時(shí)也會(huì)與上一次修訂的估算金額一起列出來,以供參考。
系統(tǒng)還提供了對(duì)估算數(shù)據(jù)的查詢功能,用戶可以設(shè)定各種過濾條件,形式組合查詢方案。
查詢的結(jié)果是最后一次修訂的數(shù)據(jù)。
(2)、目標(biāo)成本 在項(xiàng)目規(guī)劃階段,目標(biāo)成本是在投資估算的基礎(chǔ)上制訂的。系統(tǒng)可以按項(xiàng)目、費(fèi)用分類制訂目標(biāo)成本。隨著工程項(xiàng)目的施工進(jìn)展,當(dāng)動(dòng)態(tài)成本超出目標(biāo)成本時(shí),對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。
在目標(biāo)成本錄入系統(tǒng)需進(jìn)行錄入的數(shù)據(jù)主要包括工作量、單位、單價(jià)、目標(biāo)成本、建筑單方、可售單方等,其中估算金額是工作量乘以單價(jià)而得;建筑單方是估算總金額除以建筑總面積而得;同理,可售單方是估算總金額除以總可售面積而得。
目標(biāo)成本同樣也具有修訂的功能。隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn),動(dòng)態(tài)成本也在不斷發(fā)生變動(dòng),當(dāng)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時(shí),就要分析產(chǎn)生差異的原因,并利用修訂功能對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行修訂。與估算修訂功能一樣,系統(tǒng)對(duì)每次修訂都會(huì)進(jìn)行記錄,并實(shí)時(shí)顯示最新的修訂數(shù)據(jù)。
目標(biāo)成本的查詢功能與估算查詢功能相同。
(3)、合同管理 在房地產(chǎn)企業(yè),合同的管理是一個(gè)非常繁瑣的工作,每個(gè)工程項(xiàng)目涉及的合同不僅數(shù)量非常大,而且種類繁多,有總包合同,也有分包合同;有土地合同,也有前期、施工、環(huán)境等類別的合同;有委托合同,也有招標(biāo)、投標(biāo)合同;有主合同,也有子合同、三方合同;有合同價(jià)格確定的,也有價(jià)格不確定或部分確定的;
為了解決以上問題,在系統(tǒng)中我們預(yù)設(shè)了多種合同模板,每種模板的內(nèi)容、形式都不同。根據(jù)合同類型,設(shè)置了土地、前期、施工、材料、環(huán)境、營銷、其它等合同模板;造價(jià)性質(zhì)則分為暫估價(jià)、基本確定價(jià)、完全確定價(jià);合同性質(zhì)分為直接合同、三方合同、補(bǔ)充合同;形成方式分為委托、招標(biāo)、投標(biāo)。
這樣,為了適應(yīng)不同的合同訂立情況,可以在系統(tǒng)中對(duì)這些模板可以進(jìn)行不同的組合就可。例如,企業(yè)需要為施工單位提供一批甲供材料,選擇的過程是:企業(yè)根據(jù)自身的供應(yīng)商資料庫選擇幾家,施工單位也推薦幾家,然后企業(yè)對(duì)這些供應(yīng)商進(jìn)行招標(biāo),從中最終選擇一家供應(yīng)商,簽訂材料供應(yīng)合同,價(jià)格基本確定,材料直接送到施工工地檢驗(yàn)。那么在系統(tǒng)中可以如下方式實(shí)現(xiàn):合同類型選擇材設(shè),造價(jià)性質(zhì)選擇基本確定價(jià),合同性質(zhì)選擇三方合同,形成方式選擇招標(biāo)。
在本系統(tǒng)中,一個(gè)完整的合同包括三部分的內(nèi)容:基本信息、合同詳細(xì)信息和招投標(biāo)信息。對(duì)于每一種合同,其詳細(xì)信息都特定的內(nèi)容;對(duì)于招標(biāo)或投標(biāo)的合同,合同內(nèi)容中會(huì)包括招投標(biāo)的內(nèi)容,委托合同無招投標(biāo)信息。
在合同錄入系統(tǒng)需進(jìn)行錄入的數(shù)據(jù)主要包括合同基本信息(如合同類型、合同編號(hào)、簽約各方、合同金額、造價(jià)性質(zhì)、合同性質(zhì)、簽約時(shí)間、形成方式等);合同詳細(xì)信息(如合同開工時(shí)間、合同竣工時(shí)間、保修期限、保修金額、履約保證金、工期罰款等;對(duì)于三方合同,還要輸入對(duì)應(yīng)主合同編號(hào)等信息);對(duì)于招標(biāo)合同,還要輸入招標(biāo)信息(如投標(biāo)價(jià)、中標(biāo)價(jià)、中標(biāo)單位等)和投標(biāo)信息(如底價(jià)、二標(biāo)價(jià)、中標(biāo)價(jià)、中標(biāo)單位等)。
由于合同金額是一個(gè)總的金額,沒有明細(xì)到工程的具體費(fèi)用項(xiàng)目上。合同錄入后,需要對(duì)合同進(jìn)行拆分。系統(tǒng)提供了三種分?jǐn)偡绞剑喊促M(fèi)用項(xiàng)目拆分、按預(yù)算拆分規(guī)則拆分和自動(dòng)拆分。當(dāng)按費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行合同拆分時(shí),手工選擇合同金額需要拆分的費(fèi)用項(xiàng)目,手工填入拆分金額;當(dāng)按預(yù)算拆分規(guī)則進(jìn)行合同拆分時(shí),系統(tǒng)會(huì)根據(jù)預(yù)算拆分時(shí)設(shè)定的費(fèi)用項(xiàng)目規(guī)則來拆分,手工填手拆分金額。
自動(dòng)拆分是一種特殊的合同拆分方式。適用于跨期分?jǐn)偅热鏏樓盤分期開發(fā),按照時(shí)間進(jìn)度依次開發(fā)一、二期及共用會(huì)所,一、二期及會(huì)所屬于三個(gè)工程項(xiàng)目,由于會(huì)所是共用的,其產(chǎn)生的成本為一、二期所共擔(dān)。因些,在對(duì)會(huì)所項(xiàng)目進(jìn)行合同拆分時(shí)就要采用自動(dòng)拆分,拆分的歸屬標(biāo)準(zhǔn)有建筑面積、可售面積、占地面積等幾種。
當(dāng)拆分金額總額等于合同金額時(shí),合同的拆分狀態(tài)顯示為完全拆分;否則顯示部分拆分或未拆分。
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