四、酒店業(yè)的資本經(jīng)營(yíng)和融資

酒店業(yè)資本經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的差別很大，全球上市公司中酒店管理行業(yè)市盈率25至30倍，投資物業(yè)的地產(chǎn)行業(yè)市盈率8至10倍。

我認(rèn)為酒店業(yè)管理公司輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)一是自主獨(dú)立品牌、二是受托對(duì)外管理、三是經(jīng)營(yíng)水平高于平均水平。

1、股票上市

酒店業(yè)上市公司的特點(diǎn)是輕資產(chǎn)運(yùn)作，喜達(dá)屋2011年底1089家酒店中僅72家為自有酒店、占6.61%，其它均為委托管理和特許經(jīng)營(yíng)；洲際特許經(jīng)營(yíng)占85%；萬(wàn)豪特許經(jīng)營(yíng)占53.1%，委托管理42.3%，帶資管理及其它4.6%；雅高輕資產(chǎn)率逐年提高，2004年35%、2006年55%，2012年雅高酒店管理營(yíng)業(yè)收入11億歐元、息稅前利潤(rùn)為3.87億歐元、利潤(rùn)率35.18%，酒店投資營(yíng)業(yè)收入51億歐元、息稅前利潤(rùn)為5.31億歐元、利潤(rùn)率10.41%。

2、房地產(chǎn)信托上市

2013年5月6日，李克強(qiáng)總理在主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上談到需要明確規(guī)范發(fā)展債券、股權(quán)、信托等投融資方式。

我國(guó)最早的純酒店REITs是香港富豪酒店，用5個(gè)酒店做抵押發(fā)行了REITs，盤(pán)子大概是160億港元，第一次成功的融資是35億港元。2013年7月10日，開(kāi)元REITs在香港主板掛牌，成為我國(guó)內(nèi)地酒店企業(yè)第一個(gè)公募房地產(chǎn)信托基金。開(kāi)元產(chǎn)業(yè)信托的資產(chǎn)包是4家五星級(jí)酒店為杭州開(kāi)元名都、杭州千島湖開(kāi)元度假村、寧波開(kāi)元名都、長(zhǎng)春開(kāi)元名都，1家四星級(jí)酒店為浙江開(kāi)元蕭山賓館，共2021間客房，總建筑面積32.1萬(wàn)平方米。前3年收益分別為6.696億、7.727億、7.955億元人民幣，溢利分別為3040萬(wàn)元、7510萬(wàn)元、7740萬(wàn)元。

3、私募房地產(chǎn)信托基類(lèi)房地產(chǎn)信托

私募REITs（房地產(chǎn)信托基金）歸屬于銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，往往以理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)，發(fā)行的條件包括四證齊全（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）；資本金比例不低于35%；開(kāi)發(fā)主體具備二級(jí)資質(zhì)；土地和在建工程抵押40%以下。

私募REITs（房地產(chǎn)信托）較多為1至2年收回本金及收益。類(lèi)房地產(chǎn)信托融資的房地產(chǎn)PE（私募基金）投資年限較長(zhǎng)，大部分采取“3加2”（3年封閉期、2年開(kāi)放期，封閉期不能抽回資本）。

4、類(lèi)房地產(chǎn)信托融資案例

房地產(chǎn)PE（私募基金）僅僅需要在在工商局備案，屬于類(lèi)信托，風(fēng)險(xiǎn)較大，其發(fā)行的LP（有限合伙產(chǎn)品）靈活性大。類(lèi)房地產(chǎn)信托基金以股權(quán)投資為主，是不上市流通的。例如，2012年12月24日由新華信托股份有限公司和中邦置業(yè)集團(tuán)有限公司共同出資組建的大普基金宣布，中邦集團(tuán)和新滬商集團(tuán)聯(lián)合收購(gòu)了2008年開(kāi)業(yè)的上海中凱城市之光剩余物業(yè)及兩棟大樓資產(chǎn)，總價(jià)近13億元。由中邦置業(yè)與上海新滬商實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司各出資一半，未來(lái)的整修費(fèi)用也將由雙方對(duì)半承擔(dān)。

5、CMBS、MBS、ABS

CMBS（商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款支持證券）是將商業(yè)房地產(chǎn)按揭和相關(guān)貸款重新打包成具有不同風(fēng)險(xiǎn)水平的小塊投資工具集合；MBS的基礎(chǔ)資產(chǎn)是住房抵押貸款；ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)是除住房抵押貸款以外的其他資產(chǎn)。CMBS作為信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在中國(guó)有初步的法律框架，但相比MBS，CMBS的發(fā)行難度更大。

MBS是住房抵押貸款支持證券，是金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。

ABS是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。

中國(guó)內(nèi)地首款CMBS是注冊(cè)于開(kāi)曼群島的公司麥格理萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)基金2006年發(fā)行1.45億美元的2006-1系列商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，涉及9個(gè)中國(guó)東部數(shù)省的大型商業(yè)零售房地產(chǎn)項(xiàng)目。預(yù)定期限為2.75年，法定最終期限為5.75年，發(fā)行收入用于收購(gòu)初始貸款人發(fā)放的貸款。

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