1月31日中共中央和國(guó)務(wù)院頒發(fā)了2010年的一號(hào)文件，中央一號(hào)文件明確提出，當(dāng)前要把加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展作為重點(diǎn)?？梢灶A(yù)測(cè)，2010年及以后很長(zhǎng)時(shí)間，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)、舊城拆遷和棚戶(hù)區(qū)改造工程將會(huì)蓬勃發(fā)展。在舊城拆遷和棚戶(hù)區(qū)改造工程中，自然會(huì)涉及到拆遷補(bǔ)償，拆遷補(bǔ)償有兩種主要方式，一種貨幣補(bǔ)償，一種是產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償。在產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式中會(huì)涉及到由回遷戶(hù)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付房屋結(jié)構(gòu)差額款和超面積差額款。無(wú)論是被拆遷人以房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，還是在產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式中，筆者強(qiáng)調(diào)被拆遷人取得回遷房屋時(shí)要向開(kāi)發(fā)商索要不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票和注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)方開(kāi)具的發(fā)票金額，以利于以后再轉(zhuǎn)讓時(shí)，享受稅收優(yōu)惠政策。

一、為什么要向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商索要不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、被拆遷人取得回遷房屋是實(shí)物交換形式從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)的房屋?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]768號(hào)）規(guī)定：一、關(guān)于拆遷補(bǔ)償住房取得方式問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶(hù)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶(hù)，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按‘銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)’稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；被拆遷戶(hù)以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房。這里明確了被拆遷戶(hù)取得的回遷房屋是屬于購(gòu)買(mǎi)形式而不是非購(gòu)買(mǎi)形式。是被拆遷戶(hù)用原有房屋的所有權(quán)交換取得新房屋的所有權(quán)。

1、差額繳納營(yíng)業(yè)稅必須有銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票?！吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第六條規(guī)定：納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項(xiàng)目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的，該項(xiàng)目金額不得扣除。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票是法定的扣稅憑證?！秶?guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）第（六）項(xiàng)規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的非普通住房超過(guò)2年（含2年）對(duì)外銷(xiāo)售的，在向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，需提供購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。（此處，2年期限已經(jīng)改為5年）、普通住宅和非普通住宅的享受差額繳納營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策時(shí)間上不同。（財(cái)稅[2009]157號(hào)）規(guī)定：自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。（2009年月1日至2009年12月31日差額繳稅期限是2年）。

2、普通住宅和非普通住宅在鑒定標(biāo)準(zhǔn)上有區(qū)別?！秶?guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)文件中規(guī)定：享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)是同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。不符合上述規(guī)定的房屋就是非普通住宅。非普通住宅不僅包括超面積的住宅，而且也包括商用性質(zhì)的房屋?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第20條規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。此文件規(guī)定，享受差額繳納營(yíng)業(yè)稅的范圍是購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或者受讓的土地使用權(quán)。

二、開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的發(fā)票上填寫(xiě)的金額是多少、有《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，以《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)格?！蛾P(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)）中規(guī)定。

　?。?）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款；

　?。?）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款；

　　（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；

　　（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣。

　　1、沒(méi)有《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，實(shí)物償還面積由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本核定房屋價(jià)格。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)［1995］549號(hào)）規(guī)定，對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。

　　2、核定同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)有兩種方法。對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，不是按照市場(chǎng)價(jià)格視同銷(xiāo)售征收營(yíng)業(yè)稅，而是按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定，超過(guò)拆遷面積的補(bǔ)償部分，還是要按照協(xié)議價(jià)格確定。核定房屋成本價(jià)有兩種：一種是不含土地出讓金的工程建造成本，主要應(yīng)用于以劃撥方式免費(fèi)取得土地使用權(quán)的棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)工程項(xiàng)目；另一種是含土地出讓金的工程建造完全成本，主要應(yīng)用于商業(yè)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目。

綜上所述，被拆遷人取得回遷房后要向開(kāi)發(fā)商索要不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票和注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具的發(fā)票金額，以利于以后再轉(zhuǎn)讓時(shí)，享受差額繳納營(yíng)業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策。