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電商時(shí)代"捧紅"物流地產(chǎn) 上海倉(cāng)儲(chǔ)用地需求井噴
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雙十一的電商大戰(zhàn)如火如荼，人們也由此關(guān)注到背后的物流地產(chǎn)租售價(jià)的快速上升。實(shí)際上，物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金上漲的背后，是國(guó)內(nèi)外金融資本正在大規(guī)模流入這一領(lǐng)域，推動(dòng)了倉(cāng)儲(chǔ)用地需求的在短期內(nèi)快速上升。上海作為重多電商企業(yè)的必爭(zhēng)之地，物流地產(chǎn)價(jià)格正在不斷上漲。作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的龍頭和黃金水道的出?？?，在未來(lái)的三到五年時(shí)間內(nèi)，上海倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的開(kāi)發(fā)有望迎來(lái)黃金時(shí)代。如今，物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為炙手可熱的產(chǎn)業(yè)。黑石、凱雷、平安等金融大鱷對(duì)用于倉(cāng)儲(chǔ)、物流功能的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和土地虎視眈眈，開(kāi)始對(duì)物流地產(chǎn)加大投入。戴德梁行董事、中國(guó)區(qū)工業(yè)和物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主體有三類。第一類是專業(yè)性開(kāi)發(fā)商；第二類往往是從房產(chǎn)行業(yè)上下游轉(zhuǎn)換而來(lái)，如物流企業(yè)轉(zhuǎn)型或者商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍；第三類是純粹的政府行為。而上海正是這三類物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的必爭(zhēng)之地?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，金融資本在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的全面布局，將助推上海倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格上漲，而對(duì)于在上海擁有大片倉(cāng)儲(chǔ)用地的上市公司而言，其土地資源的價(jià)值正面臨重估。金融資本布局物流地產(chǎn)蘇智淵分析認(rèn)為，早期物流地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)主要由外資主導(dǎo)，目前海外金融資本仍然是物流地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。日前，三年前曾退出中國(guó)市場(chǎng)的黑石卷土重來(lái)，在首只針對(duì)亞洲的房地產(chǎn)基金即將到達(dá)籌資上限的時(shí)候，黑石又將推出130億美元的超大地產(chǎn)基金。蘇智淵分析，目前投資這一領(lǐng)域的外資主要分為兩類，一類是主業(yè)為物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，在上海的代表是美國(guó)物流巨頭普洛斯公司；另一類是有海外物流地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的投資商。海外資本的投資模式主要有兩種，一是直接投資開(kāi)發(fā)，通過(guò)出售或者出租物流地產(chǎn)來(lái)獲取收益；另一種是采取售后回租模式，外資收購(gòu)廠房后再回租給國(guó)內(nèi)企業(yè)，國(guó)內(nèi)企業(yè)可以獲得資金用于擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，外資則通過(guò)這一方式加快入市的步伐。蘇智淵告訴記者，近年來(lái)，中國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)生了巨大變化。阿里投資千億元于菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)建立自己的物流體系；萬(wàn)科在行業(yè)銷售低迷時(shí)宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)；萬(wàn)通新創(chuàng)則通過(guò)私募基金的方式運(yùn)作物流地產(chǎn)……而上海作為中國(guó)的金融中心，勢(shì)必成為這些企業(yè)的必爭(zhēng)之地。不過(guò)在他看來(lái)，和國(guó)際專業(yè)的物流地產(chǎn)投資商相比，內(nèi)資在這一領(lǐng)域才剛剛起步。目前，在物流地產(chǎn)市場(chǎng)有所斬獲的國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)商普遍都有成熟的融資模式，這些企業(yè)的資本后盾就是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），比如工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯就是一個(gè)整體上市的開(kāi)放型REITs，擁有通暢的國(guó)際融資渠道，這點(diǎn)是目前國(guó)內(nèi)資本并不具備的。由于政策受限導(dǎo)致融資渠道不成熟，目前國(guó)內(nèi)很多物流地產(chǎn)投資商無(wú)法利用公開(kāi)渠道進(jìn)行前期融資，只能通過(guò)私募等非公開(kāi)渠道做融資，這使得很多物流地產(chǎn)投資規(guī)模沒(méi)有辦法在短期內(nèi)迅速擴(kuò)大。蘇智淵表示，目前內(nèi)資主要的投資方式是通過(guò)成立運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)購(gòu)進(jìn)土地，再嫁接給海外基金，持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)賣給其他投資者完成資金回流。但是，內(nèi)資也有外資無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)?？硕鹧芯恐行难芯靠偙O(jiān)薛建雄表示，內(nèi)資在降低運(yùn)營(yíng)成本方面有比較大的優(yōu)勢(shì)，他們還可以通過(guò)政府招商引資來(lái)獲取稅收返還等優(yōu)惠政策，從而拿到更低價(jià)格的工業(yè)用地。因此部分外資紛紛選擇和內(nèi)資合作，此前美國(guó)凱雷集團(tuán)就牽手上海宇培，在常州投資建設(shè)電商產(chǎn)業(yè)園。上海物流用地價(jià)格看漲受電商快速發(fā)展等因素影響，最近五年間上海倉(cāng)儲(chǔ)用地的投資價(jià)值已經(jīng)超過(guò)了住宅、商鋪和寫(xiě)字樓，成為最賺錢的不動(dòng)產(chǎn)投資資產(chǎn)。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，過(guò)去五年，上海優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。由于上海城市外擴(kuò)難度大，土地資源非常緊俏，市面上出現(xiàn)了部分企業(yè)囤積土地等待升值現(xiàn)象。蘇智淵認(rèn)為，目前上海倉(cāng)儲(chǔ)用地主要集中在各大工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，一手土地出讓數(shù)量在過(guò)去幾年中不斷下降。目前中國(guó)的物流地產(chǎn)更加市場(chǎng)化，越來(lái)越多的第三方開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，市場(chǎng)供需都呈現(xiàn)出蓬勃向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)，地價(jià)或?qū)⒊掷m(xù)上漲。目前上海倉(cāng)儲(chǔ)用地的需求主要來(lái)自兩類企業(yè)，一類以擁有高附加值或者對(duì)土地價(jià)格不敏感的制造企業(yè)為主；第二類是物流地產(chǎn)投資商，這類地產(chǎn)商目前對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)用地的需求非常旺盛。目前上海成片倉(cāng)儲(chǔ)用地主要集中在郊縣，而市區(qū)內(nèi)的零散土地主要集中在部分地方國(guó)企手中。對(duì)此，蘇智淵分析稱，目前上海地方國(guó)企持有的工業(yè)用地普遍存在兩大問(wèn)題，一是土地零碎，不成規(guī)模，開(kāi)發(fā)利用難度較大；二是產(chǎn)權(quán)不清晰，很多地塊都屬于劃撥用地，無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，一旦進(jìn)入招拍掛流程，最終歸屬不得而知。但目前部分國(guó)企已經(jīng)意識(shí)到這部分土地的潛在價(jià)值，目前資金想進(jìn)入該領(lǐng)域，但是企業(yè)的土地沒(méi)有市場(chǎng)化，產(chǎn)業(yè)鏈條沒(méi)能打通。一旦政府出臺(tái)對(duì)國(guó)企有利的，可以將土地進(jìn)行市場(chǎng)化的政策，那么將是一大利好消息。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民認(rèn)為，目前外環(huán)內(nèi)的物流倉(cāng)儲(chǔ)用地憑借其優(yōu)越的區(qū)位條件，擁有很大的升值空間，但是由于土地變性要求彌補(bǔ)的差價(jià)較高，因此很多企業(yè)將自有資產(chǎn)用于倉(cāng)儲(chǔ)和辦公出租，未來(lái)這部分企業(yè)囤積的土地或?qū)⑸怠１澈蠡虼鏉撛陲L(fēng)險(xiǎn)除了電商企業(yè)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的旺盛需求外，造成上海倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格大幅上漲的因素還有不少。諸如萬(wàn)科、復(fù)星、綠地這樣的住宅類開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始進(jìn)軍物流地產(chǎn)，平安等金融機(jī)構(gòu)同樣瞄準(zhǔn)了物流地產(chǎn)市場(chǎng)，這些因素帶動(dòng)了倉(cāng)儲(chǔ)用地總體需求的增加，不同程度促成了上海倉(cāng)儲(chǔ)土地價(jià)格的上漲。而且，和住宅市場(chǎng)不同的是，物流地產(chǎn)領(lǐng)域已有大批外資大鱷提前布局。大量資本逐利物流地產(chǎn)，或會(huì)導(dǎo)致一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，物流地產(chǎn)的井噴態(tài)勢(shì)直接帶動(dòng)了上海倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格的上揚(yáng)。數(shù)據(jù)顯示，2008年至2014年第三季度期間，上海物流倉(cāng)儲(chǔ)用地租金實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng)8%，租金水平正在接近理性承受邊界。蘇智淵認(rèn)為，目前上海倉(cāng)儲(chǔ)用地市場(chǎng)三到五年內(nèi)呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)，但隨著大量資本進(jìn)入，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱，從而積蓄一定的風(fēng)險(xiǎn)。由于市場(chǎng)行情和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的變化，倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格的也存在變化周期，上一波行情是2000年到2008年，金融危機(jī)之后一兩年后走出低谷，而此波行情估計(jì)還有三到五年的發(fā)展趨勢(shì)，之后增速將會(huì)逐步放緩。此外，蘇智淵還表示，從嚴(yán)格意義上來(lái)講，物流地產(chǎn)屬于倉(cāng)儲(chǔ)用地，但是在實(shí)際操作過(guò)程中，工業(yè)用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地的界限比較模糊，隨著產(chǎn)業(yè)融合程度的加深，部分企業(yè)因?yàn)樽陨砉δ苄枨螅越◤S房不用于生產(chǎn)制造，而用于倉(cāng)儲(chǔ)物流，雖然目前來(lái)講這種方式是可操作的，但是土地性質(zhì)的模糊可能會(huì)在將來(lái)給企業(yè)帶來(lái)麻煩。物流地產(chǎn)股將被重估復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民表示，受土地供給總量管制，各類型土地的供給數(shù)量也存在一定配比，因此倉(cāng)儲(chǔ)用地的供給數(shù)量是有限的。在持續(xù)政策支持下，目前土地投資熱度最高的當(dāng)屬上海自貿(mào)區(qū)。目前，自貿(mào)區(qū)內(nèi)80%的土地為工業(yè)用地，而外高橋作為上海自貿(mào)區(qū)的地產(chǎn)大亨，土地儲(chǔ)備豐富，如果這些土地被用于倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備，地塊的潛在價(jià)值巨大。外高橋2013年年報(bào)披露，公司在自貿(mào)區(qū)已建物業(yè)325萬(wàn)平方米，在建物業(yè)建筑面積140萬(wàn)平方米，未建物業(yè)建筑面積384萬(wàn)平方米，同時(shí)其母公司外高橋集團(tuán)還擁有外高橋保稅區(qū)500多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，子公司重點(diǎn)發(fā)展第三方物流和危險(xiǎn)品物流，在保稅區(qū)內(nèi)已經(jīng)擁有5.2萬(wàn)平方米的專業(yè)倉(cāng)庫(kù)、1.5萬(wàn)平方米的露天堆場(chǎng)。海通證券對(duì)外高橋的研報(bào)顯示，外高橋土地儲(chǔ)備超出市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)未來(lái)公司資產(chǎn)價(jià)值將顯著受益自貿(mào)區(qū)地價(jià)重估。由此可見(jiàn)，一旦企業(yè)在自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有土地儲(chǔ)備，未來(lái)可作為倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備使用，其公司價(jià)值極有可能看漲。類似在自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有土地的企業(yè)還有一些，諸如光明食品集團(tuán)的控股公司海博股份擁有11萬(wàn)平方米土地，錦江投資擁有6000平方米土地，浦東金橋擁有1.78萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)土地。在上海，與自貿(mào)區(qū)發(fā)展類似的黃金地區(qū)還有臨港地區(qū)。臨港物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展蒸蒸日上，不少上市公司囤積的土地資產(chǎn)價(jià)值存在被低估的可能性。浦東金橋大股東參與臨港開(kāi)發(fā)，在臨港地區(qū)有20萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，而交運(yùn)股份擁有臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)港口發(fā)展有限公司35%的股權(quán)，后者在臨港擁有土地儲(chǔ)備。這些公司的股價(jià)走勢(shì)也被看好。中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著市場(chǎng)需求的增加，倉(cāng)儲(chǔ)用地的價(jià)值具有很大的升值前景，對(duì)上海的物流地產(chǎn)概念股而言，其資產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)在很有可能被低估。
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