國慶黃金周后，淘寶房產(chǎn)攜手余額寶聯(lián)合20余家開發(fā)商推出余額寶認(rèn)購的新模式。淘寶稱，用戶通過余額寶訂購房產(chǎn)能同時(shí)享受產(chǎn)品所帶來的收益，凍結(jié)在用戶賬戶中的資金安全規(guī)范。遇到需要退訂時(shí)可直接在線上申請(qǐng)，免去來回跑售樓現(xiàn)場(chǎng)的麻煩。

然而，普通購房者畢竟是把真金白銀打給電商，其間是否真的毫無風(fēng)險(xiǎn)呢?多位業(yè)內(nèi)人士坦言，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷的創(chuàng)新精神值得鼓勵(lì)，然而相關(guān)法律法規(guī)迄今對(duì)相關(guān)領(lǐng)域的關(guān)注以及監(jiān)管尚不到位，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益是否能得到切實(shí)保障亟待重視。

焦點(diǎn)1：

訂金存入電商是否違規(guī)?

把訂金存入余額寶賬戶的行為本質(zhì)上是把購房者本應(yīng)交給開發(fā)商的資金存入并非監(jiān)管部門的第三方，在目前的制度下，是否存在漏洞和風(fēng)險(xiǎn)呢?

記者從廣州市國土房管局了解到，為了保證預(yù)售的商品房能夠順利完工，廣州目前商品房預(yù)售款的監(jiān)管采用監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽訂協(xié)議設(shè)立預(yù)售款專用賬戶的方式。上月正式公布的《廣州市房屋交易監(jiān)管辦法》進(jìn)一步規(guī)范了專用賬戶的監(jiān)管，其中第16條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用專用賬戶收存商品房預(yù)售款的義務(wù)，以及專用賬戶開戶銀行按照協(xié)議收存、劃撥資金并更新資金使用情況的義務(wù)，以保障預(yù)售款能全額進(jìn)入專用賬戶、全額接受監(jiān)管。而第44條更明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有使用預(yù)售款專用賬戶首存商品房預(yù)售款，將被責(zé)令限期改正，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并可處以違法收存款項(xiàng)20%的罰款。

從道理上說，購房者交納的訂金也屬于開發(fā)商預(yù)售款的一部分，按照目前的規(guī)定，開發(fā)商和代理行都是沒有資格直接收取的。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌分析，相關(guān)法規(guī)目前沒有對(duì)訂金存入電商作出具體的規(guī)范，所以把訂金存入余額寶的行為，應(yīng)該屬于打政策擦邊球。而既然這部分資金脫離了政府部門的監(jiān)管賬戶，就自然會(huì)存在一定的安全風(fēng)險(xiǎn)。

天津、杭州等地都已經(jīng)意識(shí)到類似問題，開始呼吁加強(qiáng)對(duì)這類資金的監(jiān)管。龍斌表示，之前部分電商介入收取購房者訂金的業(yè)務(wù)，就曾經(jīng)發(fā)生過購房者因?yàn)閷?duì)價(jià)格不滿意等因素放棄購房、但隨后資金卻不能及時(shí)退還的情況。購房者一旦遇到網(wǎng)上退訂不及時(shí)的糾紛，實(shí)際上權(quán)益是無法得到保障的。

為此，在鼓勵(lì)開發(fā)商推出類似創(chuàng)新的同時(shí)，相關(guān)部門也應(yīng)該在目前整體資金量占比還不算太大的時(shí)候，提前介入制定相應(yīng)的政策，以降低購房者在這一過程中的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

焦點(diǎn)2：

不按時(shí)交樓、爛尾找誰?

市民耿女士認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)電商聯(lián)手開發(fā)商，這一新興商業(yè)模式是建立在參與各方都遵守游戲規(guī)則的基礎(chǔ)上的，隨著參與規(guī)模的擴(kuò)大，未來存在一些良莠不齊的市場(chǎng)參與者不守規(guī)則的可能，萬一購房者交了血汗錢最后因?yàn)榉N種原因收不了房，或者開發(fā)商不能按時(shí)交樓，究竟應(yīng)該找誰?

從淘寶網(wǎng)點(diǎn)的交稅問題，再到未來電商賣樓可能出現(xiàn)的糾紛，都在倒逼政府盡快出臺(tái)相關(guān)機(jī)制監(jiān)管。廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，互聯(lián)網(wǎng)思維運(yùn)作下的房地產(chǎn)商，將蛻變成為橫跨地產(chǎn)+物業(yè)+金融+中介+家政+電商等領(lǐng)域的超級(jí)平臺(tái)和商業(yè)公司，勢(shì)必會(huì)影響整個(gè)行業(yè)。雖然互聯(lián)網(wǎng)思維與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合仍處于探索階段，但總體融合的趨勢(shì)已經(jīng)不可改變。

有關(guān)人士表示，內(nèi)地剛推出商品房預(yù)售制度時(shí)，參考了香港賣樓花的方式，當(dāng)時(shí)開發(fā)商和代理行都可以收取購房者的資金，結(jié)果滋生出大量問題，產(chǎn)生了爛尾樓等問題。而電商收取訂金其實(shí)與這類模式有相似之處，未來甚至有可能變?yōu)槭杖≠彿咳说姆靠?。從保障購房者的角度出發(fā)，相關(guān)部門應(yīng)該及早意識(shí)到這一趨勢(shì)，制定預(yù)案。長遠(yuǎn)而言，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的融合要求終結(jié)當(dāng)前存在的商品房預(yù)售制度，只有現(xiàn)樓售房，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)支付資金的購房者才能100%避免開發(fā)商不能按時(shí)交樓和出現(xiàn)爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。

焦點(diǎn)3：

線上比線下真的更便宜?

目前，電商結(jié)合房地產(chǎn)營銷，不少以更低的價(jià)格為賣點(diǎn)吸引購房者，像余額寶認(rèn)購模式稱其為購房者省下的成本比線下購房要低。如果不能更便宜，那么線上購房的競(jìng)爭(zhēng)力其實(shí)也不大。市民王先生表示。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，實(shí)際上從之前推出的各種房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷來看，線上線下的優(yōu)惠其實(shí)基本是一樣的。例如參與電商購房可以有額外的購房折扣，難道開發(fā)商就不把這個(gè)折扣給其他的購房者嗎?再如網(wǎng)購消費(fèi)可以抵償房款，而就人均4萬元的年網(wǎng)購消費(fèi)額而言，開發(fā)商在一些樓盤稍微升價(jià)2%左右，就可以抵消這一優(yōu)惠了。黃韜認(rèn)為，當(dāng)前電商和開發(fā)商結(jié)合售房，依然是噱頭大于實(shí)際，博宣傳的意味更濃。關(guān)鍵在于房子不同于褲子和鞋子，同一個(gè)樓盤同一棟樓同一層，開發(fā)商可以給出不同單位不同的定價(jià)，而這些定價(jià)又具有可浮動(dòng)性，所以短期內(nèi)電商還只是能起到支付平臺(tái)和吸客的作用。

另一方面，線上線下同時(shí)參與登記認(rèn)購怎么辦?開發(fā)商如何確保購房者之間在選房時(shí)的公平?黃韜表示，在目前的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)下，考慮到房產(chǎn)的巨大價(jià)值，購房者在最后選房時(shí)始終要到開盤現(xiàn)場(chǎng)，才能避免出現(xiàn)選房作弊和其他糾紛。在這一層面上，與線下購房者其實(shí)是沒有差別的。

記者手記

又抵又安全才是硬道理

房?jī)r(jià)不菲，房子既是老百姓資產(chǎn)保值增值的途徑，也是工薪族在城市扎根落戶的希望所在。近年來，樓市調(diào)控不斷深化，開發(fā)商的營銷手段不斷推陳出新，電商企業(yè)通過信息科技讓買賣雙方通過線上接洽，有效降低交易成本，這一愿望固然美好，然而，如果政府部門相關(guān)政策沒有跟上，購房者的權(quán)益無法保障，很可能引發(fā)房產(chǎn)登記、稅收等一系列問題。

毋庸置疑，這個(gè)年代各行各業(yè)都在受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，但是買房不是買雙拖鞋。如果把房地產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)業(yè)比作正在熱戀的戀人，那么要讓他們真正走入婚姻的殿堂，還有很長一段路要走。畢竟，解決不了安全和成本上的核心問題，電商賣房就不具備真正的競(jìng)爭(zhēng)力，這才是老百姓真正在乎的地方。